房產(chǎn)稅試點百日:“期待過高”還是“收效偏低”?
新華社上海5月15日電(記者 徐壽松、葉鋒、徐旭忠)自1月28日在滬渝啟動試點,房產(chǎn)稅落地已有百日?!敖M合拳”作用下,兩地住宅市場一手房投資炒作驟然降溫。
“三個月征收額不及一套房價”的現(xiàn)實,讓人們感到,一邊是房產(chǎn)稅“階段性效果”離市場期望有距離;一邊是其在全國推廣的呼聲日高。房產(chǎn)稅改革如何進一步順應(yīng)期待?“組合拳”又該如何發(fā)力?
征稅數(shù)額尚不成規(guī)模
備受矚目的房產(chǎn)稅試點在重慶、上海兩地“破冰”后,截至4月27日,上海稅務(wù)機關(guān)共受理購房人申請辦理房產(chǎn)稅認定18960件,其中認定為應(yīng)征稅的住房2306套,上海繳納的房產(chǎn)稅在20筆左右。
重慶方面,截至4月底,房產(chǎn)稅稅收收入70余萬元。重慶市財政局局長劉偉表示,重慶的房產(chǎn)稅征收對象主要針對獨棟別墅等高端物業(yè),征收面不到10%,旨在遏制高端物業(yè)消費。
不過,兩地稅務(wù)部門均表示,目前房產(chǎn)稅征繳不多與“時限未到”有關(guān)。上海規(guī)定當年度稅款繳納截止時間是每年12月31日,重慶規(guī)定為每年10月份。
從市場表現(xiàn)看,上海今年前4個月一手商品住宅成交量創(chuàng)下6年來的同期最低;重慶高端物業(yè)普遍遇冷,獨棟商品住宅的價格較1月初下跌8%左右。業(yè)內(nèi)人士認為,投資投機性需求的“擠出”,與房產(chǎn)稅的征收存在一定關(guān)系。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示,目前兩試點城市征稅數(shù)額還不成規(guī)模。以上海20筆稅款、每筆5萬元計,當?shù)胤慨a(chǎn)稅征收總量可能不過百萬元;重慶的征稅額也有限。
正在辦理購房手續(xù)的上海市民高紅美告訴記者,現(xiàn)在買房會算一下是不是要繳納房產(chǎn)稅、每年繳納多少,但不會因此而影響購買。顯然,房產(chǎn)稅實際的“威懾效應(yīng)”尚不明顯。由此不難理解:今年一季度滬、渝兩地商品住宅成交量大幅下降,但房價總體變動不大。
承擔過重“期望值”背后
“期望房產(chǎn)稅對高房價‘一劍封喉’,本來就不現(xiàn)實。但市場對于房產(chǎn)稅的‘調(diào)控功能’如此看重,值得深思。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說。
房產(chǎn)稅試點百日之時,樓市形勢依然嚴峻。在今年上?!拔逡弧狈空箷希y覓購房者期待中的優(yōu)惠價格。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房企如此“淡定”,底氣有來自三大“抵消”的可能。
一是直接融資對信貸收緊的抵消。截至4月26日,已發(fā)布業(yè)績的67家上市房企一季報顯示,短期內(nèi)償債壓力并不大。不少房企還通過境外融資對沖國內(nèi)信貸收緊的效應(yīng)。
二是二三線城市銷售加旺對一線城市銷量萎縮的抵消。開發(fā)商在二三線城市間尋找“騰挪空間”,民間富余資金也正從限購、房產(chǎn)稅試點城市向其他城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一季度全國商品住宅銷售面積增長14.3%,其中漲幅排名前十的城市,基本上是二三線城市。
三是市場未來可能反彈對當下投資需求受抑的抵消。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說,雖然炒房投機的需求被抑制住了,但一些熱點城市巨大的剛性需求是無法消除的。一旦看房者等待三四個月后房價依然沒有明顯變動,便會放棄觀望選擇出手。開發(fā)商趁機加大供應(yīng),易形成“量價齊升”的局面。
“房產(chǎn)稅”有待加碼 “組合拳”不可松勁
房產(chǎn)稅試點百日之際恰逢5月--歷來是觀察全年樓市走勢的重要時間窗。
自4月中下旬以來,樓市升溫趨于明顯,一手住宅量價齊升的城市近半數(shù)。五月,各地開發(fā)商將加快推盤,“量”的活躍是否會激發(fā)“價”的上漲?
權(quán)威人士強調(diào),要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的。國家發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人表示,正對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等進行調(diào)研,擬在商品房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。而國務(wù)院督察組對各地落實調(diào)控政策情況進行督察之后,也引發(fā)了各界對更多“儲備政策”的期待。
決心之下,年復(fù)一年的樓市困局,如何擊破?第一,從嚴抑制投資投機性需求,深化房產(chǎn)稅改革。中國社科院日前發(fā)布的藍皮書建議,房產(chǎn)稅試點應(yīng)加快向全國推廣,以增加地方財政收入,形成穩(wěn)定的稅收來源,并抑制房價過快上漲,調(diào)節(jié)收入分配差距。
宋會雍等專家還建議,應(yīng)根據(jù)試點情況完善房產(chǎn)稅的制度設(shè)計,比如可在稅率基礎(chǔ)上拉大級差,增加至5-7檔稅率標準。同時,將房產(chǎn)稅改革逐漸從增量房向存量房、高檔住宅和全國各地推進。
第二,“組合拳”不能松勁。業(yè)內(nèi)人士建議,應(yīng)切實加快保障房的制度創(chuàng)新,完善“頂層設(shè)計”,充分認識房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷的深刻變革,盡早走出暴利癮癥,將企業(yè)發(fā)展與保障房建設(shè)等“民生房地產(chǎn)”做強、做大結(jié)合起來。