新華社上海１月１３日電（記者徐壽松、葉鋒）一邊是林立的中高檔商品房，一邊是６棟、每套面積２５平方米的“青年人才宿舍”——這兩者均位于浦東世紀公園一側的繁華區(qū)域，公交、地鐵、商場等便捷的交通生活設施俱全。這是上海樓市格局變化的一個縮影。在這個新格局中，上海的保障房正迅速跟進，加快成為與商品房對稱的一翼。
“讓廣大人民群眾的生活更美好，是我們一切工作的出發(fā)點和歸宿。上海將建立、完善保障性住房和商品房兩種體系?！敝泄仓醒胝尉治瘑T、上海市委書記俞正聲的話擲地有聲。上海正通過不斷的制度創(chuàng)新破解難題，打響一場保障房建設的“攻堅戰(zhàn)”。在扎扎實實的大力推進中，一幅成體系、廣覆蓋、可持續(xù)的保障房藍圖在逐步化為現(xiàn)實。
提供“多品種”，實現(xiàn)“全覆蓋”
開發(fā)建設浦東世紀公園邊的“青年人才宿舍”的陸家嘴集團項目經(jīng)理葉友龍說，預計項目將于今年竣工，屆時可提供２８００多套品質(zhì)一流的“單身公寓”，而租金將低于市場價。
從城區(qū)到郊區(qū)，上海的保障房均在“提速”。在閔行區(qū)一汽車用品企業(yè)上班的江西農(nóng)民工羅新愈已經(jīng)“捷足先登”，住進了閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)新落成的公租房小區(qū)“聯(lián)明雅苑”。記者１０日在他家中看到，這套兩居室的公寓，床柜家具、廚衛(wèi)、電話、寬帶、空調(diào)等一應俱全。羅新愈說，房屋每月租金２３００元，比周邊同等條件的商品房租金要低３０％左右。
２０００多萬常住人口，居于高位的房價地價，逐年稀缺的可用土地；中低收入人群住房需求巨大，但“適配”房源卻十分短缺——上海的住房問題，一度被視為一道高難度的“方程”。近年來，上海正逐步解開這道難題。
公租房只是“答案”之一。上海市市長韓正表示，上海的房地產(chǎn)市場將堅持“三個為主”的原則和保障房工程“四位一體”的格局。前者即“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主”，后者則主要包含了廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房以及動遷安置房這“四大品種”。
上海的“四大品種”均具“保障”屬性，但在準入門檻、供應方式乃至產(chǎn)權分配等各方面彼此有別。據(jù)上海市政府副秘書長尹弘介紹，廉租房主要面向低收入戶籍人口，目前已惠及７萬余戶家庭，不斷實現(xiàn)“應保盡?！保还夥縿t突破了戶籍門檻，進一步涵蓋了數(shù)量龐大的外來常住人口；經(jīng)適房通過“部分產(chǎn)權”方式減輕中低收入者購房成本，目前已在全市推開配售；而動遷安置房則主要面向舊區(qū)改造、市政建設的動拆遷居民大量供應。
從制度上確保保障房建設“可持續(xù)”
住宅建設，關鍵取決于兩大要素：一是地，二是錢。只有資金和土地的供應得到長效保證，保障房建設方能持續(xù)推進。在這方面，上海通過長期的規(guī)劃和制度性措施，探索建立保障房的“動力機制”。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局局長馮經(jīng)明表示，對于保障房土地的供應，上海規(guī)土部門“不遺余力”。數(shù)據(jù)顯示，２０１０年上海共完成保障性住房用地供應達８４０公頃，占全部住宅供地的７６％。著眼于整個“十二五”，上海已選定大型居住社區(qū)規(guī)劃用地２３塊、約１０５平方公里，預計可建設住宅約８０００萬平方米、１２０萬套。目前，條件較為成熟的１３個基地土地儲備工作已經(jīng)啟動。
投融資的問題，在公租房建設中十分突出。２０１０年七八月間，上海市委、市政府主要領導曾先后三次召開會議，專題研究拓展公租房投融資渠道的問題。在國家政策許可的框架之內(nèi)、地方不斷創(chuàng)新之下，上海正逐步摸索出“門道”。
比如，“求助”于土地出讓金和公積金增值收益。日前，上海市公積金管理中心和上海城投置地公司達成意向，由前者出資收購后者開發(fā)建設的楊浦新江灣城“尚景園”公租房項目１５萬平方米、２２００余套房源。上海城投置地公司董事長俞衛(wèi)中說：“雖然公租房利潤率比較低，但如果政府能整體回購，企業(yè)的資金、銷售成本就能大大減少。”
從保險資金中尋找“錢袋子”。根據(jù)保監(jiān)會出臺的相關辦法，太平洋保險公司與承擔多個保障房建設項目的上海地產(chǎn)集團達成協(xié)議，牽頭以十年期債權投資計劃方式融資４０億元，用于徐匯區(qū)馨寧公寓等公租房項目建設，利率按商業(yè)銀行長期貸款利率適當下浮。
從民間資本中引入資金“活水”。根據(jù)國務院相關文件，上海翌成投資發(fā)展公司與徐匯區(qū)虹梅街道合作，將位于市區(qū)蒼梧路繁華地段的一處非居民用房改建成約３０００平方米的徐匯人才服務公寓，參考市場租金水平向漕河涇地區(qū)企業(yè)的管理人員出租。徐匯區(qū)出臺支持政策，由政府和用人單位分別給予承租人補貼。
“‘制度化建設’貫穿于上海保障房推進工作的始終。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅去年以來，上海出臺的與保障房有關的文件就達１７個之多。”上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東說。
“雙軌制”住宅體系漸成現(xiàn)實
有“樓市風向標”之稱的上海，向來因商品房市場的活躍而備受矚目。不過，隨著黨委政府大力推進保障房建設、供應的逐漸“發(fā)力”，上海樓市的版圖正在悄然生變，房地產(chǎn)的“民生”意蘊日益凸顯。上海市副市長沈駿表示，不管實際工作中遇到什么困難，上海在突破瓶頸、解決問題、實現(xiàn)保障房建設時間節(jié)點目標上將毫不動搖。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１０年，上海順利完成“２４８”的保障房目標：經(jīng)適房竣工２００萬平方米、開工４００萬平方米，動遷安置房開工８００萬平方米。此外，目前上海各級政府、園區(qū)單位在建、新建等多渠道籌措公租房超過７００萬平方米。
后續(xù)的保障房供應可期。上海市房管局局長劉海生有一張清晰的結構圖：“‘十二五’期間，上海計劃新建住宅１．３億平方米，其中保障房約占總面積的５０％、套數(shù)約占６０％，預計新增廉租房、經(jīng)適房、公租房、動遷安置房等各類保障房１００萬套，使上海的住房保障工作進入一個新的發(fā)展階段?！?/p>
在土地供應量和住宅供應量中均占六七成的保障房，對上海樓市意味著什么？復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說：“這將大大穩(wěn)定人們對市場的預期，大量保障房的建設、供應，將為中低收入人群改善居住條件帶來希望，為平抑房價過快上漲創(chuàng)造積極條件，也進一步增強了各方對樓市調(diào)控的信心?！?#160;
