新華社北京10月23日電(新華社記者 杜宇)前三季度的房地產(chǎn)市場,可謂季季不同,如果要尋找一個關(guān)鍵詞來描述,一季度可用“回暖”,二季度可謂“井噴”,三季度,由于具有樓市風(fēng)向標(biāo)的部分一線城市銷售面積的下滑,是“拐點(diǎn)”初現(xiàn)還是階段盤整,成為人們熱議的話題。
銷售增速略有趨緩
數(shù)據(jù)顯示,三季度商品房和住宅的銷售面積分別為24262萬平方米和22174萬平方米,較第二季度增長4.7%和6.4%;銷售額分別為10221億元和11732億元,較第二季度分別增長6.0%和9.4%。
第三季度,無論是銷售面積還是銷售額,全國商品房和商品住宅延續(xù)了今年以來的增長勢頭。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說:“這表明商品房和住宅市場銷售在第三季度仍處于上行通道,但增速略有趨緩?!?/p>
具體到不同區(qū)域,第三季度特別是9月份,北京、上海、福建、浙江等東部地區(qū)的銷售面積環(huán)比有所下降。
據(jù)朱中一介紹,東部地區(qū)商品房銷售面積三季度比二季度下降0.5%,其中廣東省、北京、上海的降幅分別為7.6%、11.4%、8.1%。具體到不同月份,上海和北京9月的商品房銷售面積分別比上月下降32.5%和1.3%,銷售額分別比上月下降32.0%和1.9%,浙江、福建的商品房銷售面積和銷售額在8月和9月均環(huán)比下降。
與此同時,盡管房屋銷售價格指數(shù)仍環(huán)比增長,但三季度增速趨緩。其中8月環(huán)比漲幅與7月持平,9月環(huán)比漲幅比8月縮?。埃矀€百分點(diǎn),是今年以來漲幅首次下降。
房價增速過快等多重因素推動
為什么東部一線城市的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這些新變化呢?接受記者采訪的專家認(rèn)為,房價增速過快是其中一個重要原因。
據(jù)了解,深圳9月的住宅成交均價超過20000元/平方米,高于歷史最高水平,北京、上海等地的成交均價也在近期達(dá)到或超過歷史最高水平。
部分城市新增供應(yīng)不足也是造成交易量下滑的因素。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù),今年前三季度,北京的住宅新批準(zhǔn)上市量較去年同期下降41.6%,深圳、上海、杭州等地較去年同期小幅增長5%-10%,但由于同期成交量同比增長超過1倍,因此主要城市可售量大幅下降,杭州、上海、深圳的當(dāng)前可售量僅能滿足2-6個月的正常銷售。
與此同時,三季度以來,央行、銀監(jiān)會等部門紛紛多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行去年頒布的“二套房貸”政策,這對交易量也產(chǎn)生影響。
朱中一說:“一方面降低了之前部分投資投機(jī)性需求以改善性需求名義獲得貸款政策優(yōu)惠的可能,另一方面也引發(fā)了自住和改善性需求對于未來貨幣從緊政策可能帶來市場再次調(diào)整的預(yù)期,延緩了需求的正常釋放?!?/p>
另外,專家們認(rèn)為,三季度交易量下滑也是二季度需求集中釋放后趨于平穩(wěn)的正常表現(xiàn)。
而推動此輪房價上漲的因素也有很多。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說:“需求大,特別是二季度外來購房量大和投機(jī)比例上升,投資者認(rèn)為土地緊缺,還有上漲空間,推動了資產(chǎn)價格上漲,另外貨幣流動性過剩,人們認(rèn)為買房可以保值增值。與此同時,這些城市也存在新開盤量減少,開發(fā)商由于資金回收快,不急于促銷,捂盤等引起住宅供應(yīng)量不足?!?/p>
部分城市單項(xiàng)數(shù)據(jù)變化難以支撐“拐點(diǎn)”論
從量價齊升到量跌價升,具有樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市的新變化,是否意味著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)呢?
朱中一表示,就全國來說,今年第三季度,不管是同比還是與第二季度環(huán)比,銷售量都是增長的。東部部分城市銷售量下降,但應(yīng)該看到三季度成交量較去年同期仍然增長顯著。部分城市的單項(xiàng)數(shù)據(jù)變化不足以支撐市場“拐點(diǎn)”的說法,多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場還是向上的發(fā)展態(tài)勢。
數(shù)據(jù)顯示,中部和西部地區(qū)9月的商品房銷售面積和銷售額仍環(huán)比增長,三季度亦高于二季度。
廖英敏說:“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化,我認(rèn)為是按照市場規(guī)律的自我調(diào)整,價格上漲過快,回落也是正常的。從土地等先行指標(biāo)來看,也不能反映出來是‘拐點(diǎn)’?!?/p>
朱中一認(rèn)為目前東部的一些城市房地產(chǎn)市場處于一個盤整期。他說:“這個時期要總結(jié)經(jīng)驗(yàn),夯實(shí)基礎(chǔ)。面對這種情況,各地政府因地制宜,該調(diào)整的要進(jìn)行調(diào)整。比如有的城市原來放寬了二手房貸政策,該嚴(yán)格執(zhí)行的就要嚴(yán)格執(zhí)行這一政策?!?/p>
四季度房地產(chǎn)市場的銷售將會有何表現(xiàn),廖英敏認(rèn)為,四季度交易量會比較平穩(wěn)。她說:“預(yù)計比6月份最高位來看要有所回落,但同比還會增長。另外,房價同比漲幅放緩,月環(huán)比回落。至于回落多少,還不好判斷?!?/p>
朱中一表示,目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚需繼續(xù)鞏固,房地產(chǎn)市場地區(qū)差異比較大,因此各地應(yīng)該因地制宜。另外,從政策層面看,優(yōu)惠政策到年底是否還執(zhí)行還是個未知數(shù)。從長遠(yuǎn)來看,住房政策要完善,住房保障力度要加大;同時,他建議考慮盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。