新華社北京5月24日電（記者楊維漢）當前，因房屋“住改商”引發(fā)的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規(guī)定，對審判工作予以指導。
“住改商”現(xiàn)象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在于人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”，而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發(fā)生深刻變化的同時，由于“住”、“商”目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發(fā)生。
物權法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！?/p>
司法解釋對物權法作出了解釋性規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>
最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性?！白「纳獭笔菍ψ≌ǘㄓ猛镜母淖?，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關系業(yè)主的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業(yè)主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。
最高法院出臺司解妥善處理建筑物區(qū)分所有權及物業(yè)服務糾紛
新華社北京５月２４日電（記者楊維漢）建筑物區(qū)分所有權和物業(yè)服務事關廣大人民群眾切身利益，也關系到物業(yè)服務企業(yè)正常經(jīng)營和健康發(fā)展。最高人民法院２４日公布了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，并將于２００９年１０月１日起施行。
“最高人民法院出臺這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統(tǒng)一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建筑物區(qū)分所有權及物業(yè)服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規(guī)定框架內(nèi)，立足審判實踐需求，著力于增強法律規(guī)定的可操作性。
《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共１９條，《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共１３條。這兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有權及物業(yè)服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，具體包括：業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數(shù)的計算方法、業(yè)主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業(yè)主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業(yè)主的認定、業(yè)主撤銷權的行使以及業(yè)主知情權的保護等；物業(yè)服務合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務企業(yè)的違約責任承擔、業(yè)主妨害物業(yè)服務企業(yè)管理的責任承擔、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務合同的解除及相應糾紛的處理、物業(yè)使用人的準用等。
據(jù)了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業(yè)權益的糾紛案件數(shù)量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由于物權法等法律的相關規(guī)定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規(guī)定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協(xié)委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出臺相關司法解釋。
最高人民法院自２００３年初起，即著手展開制定涉及物業(yè)權益糾紛案件處理司法解釋的相關準備和調(diào)研工作。２００７年初，《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關部門和社會各界的意見。經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。
最高人民法院有關負責人表示，兩部司法解釋的起草制定工作立足于司法解釋功能定位，嚴格按照物權法等法律規(guī)定精神，確保解釋內(nèi)容符合立法宗旨和目的；注意建筑物區(qū)分所有權和物業(yè)服務法律關系各方當事人利益的平等保護，力求實現(xiàn)當事人間權利義務的平衡；緊貼審判工作實踐中的熱點、難點問題，不貪大求全，切實為審判實踐提供統(tǒng)一的裁判依據(jù)；在滿足審判實踐需要的基礎上，合理借鑒法學理論，確保學理上的妥當性。
物權法司法解釋破解物業(yè)服務欠費糾紛難題
新華社北京5月24日電（記者楊維漢）欠費糾紛是物業(yè)服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規(guī)定，進一步破解物業(yè)服務欠費糾紛難題。
司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
如果業(yè)主提出不需要有關物業(yè)服務或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務而拒絕繳費，應當如何處理？最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應義務的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務，比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業(yè)服務，比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務關系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務秩序，所以不應得到法院支持。
同時，司法解釋還規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>
物權法司法解釋明確業(yè)主身份界定標準填補法律空白
新華社北京５月２４日電（記者楊維漢）“業(yè)主”是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規(guī)定。最高人民法院２４日公布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。
“這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。明確業(yè)主身份的界定標準，對貫徹執(zhí)行物權法規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確?！弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ヘ撠熑吮硎尽?/p>
司法解釋同時規(guī)定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。
民一庭負責人解釋說，現(xiàn)實生活中，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定。
“為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權法律關系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標準，也符合物權法的規(guī)定精神，適應現(xiàn)實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記?！泵褚煌ヘ撠熑苏f。
物業(yè)不履行維修養(yǎng)護等義務 業(yè)主告狀法院支持
新華社北京5月24日電（記者楊維漢）“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！?/p>
這是最高人民法院24日公布的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。
最高人民法院民一庭負責人解釋說：“實踐中，很多物業(yè)服務合同約定內(nèi)容并不十分詳細，而對物業(yè)服務管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關行業(yè)規(guī)范來進行的。除此以外，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業(yè)服務企業(yè)應盡義務所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務企業(yè)的義務。”
車位、攤位等特定空間可認定為專有部分
新華社北京５月２４日電（記者楊維漢）在認定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院２４日公布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規(guī)定。
司法解釋規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
最高人民法院民一庭負責人說，除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。
此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。
