新華社北京１２月１９日電（記者張曉松、朱立毅、杜宇）放寬“二套房”貸款政策，減免轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，支持合理的融資需求－－日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議出臺三大政策措施，力促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
這些政策措施究竟有多少“含金量”？將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？社會各界對此有何預(yù)期？記者采訪了相關(guān)專家、企業(yè)、協(xié)會和消費者。
“二套房”貸款政策松動：“救市”意味深重
在北京市垂楊柳醫(yī)院工作的李先生已經(jīng)５０多歲了，還住著一套小兩居。隨著女兒長大成人，他一直考慮換套大點的房子：“我必須先貸款買一套房，再把現(xiàn)在的房子賣出去，很麻煩，所以一直下不了決心?，F(xiàn)在也許是個好時機?！?/p>
去年，國家出臺政策將居民購買第二套住房的首付比例提高至４０％，很快就收到了有效抑制房地產(chǎn)市場投資性需求的作用，但整個樓市也從此步入調(diào)整期。
日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議再次明確改善性“二套房”概念，重申對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，此舉旨在進(jìn)一步鼓勵居民購買改善型住房，并由此向樓市釋放重大利好信息，“救市”意味深重。
今年以來，河南正商置業(yè)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售量與去年相比有所減少。公司總裁張敬國表示：“政府出臺的這些措施，有利于鼓勵普通商品住房消費。這使我們開發(fā)企業(yè)增強了信心?！?/p>
對于“二套房”貸款政策的松動，也有專家表示擔(dān)憂。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜指出，如果一個家庭以丈夫名義買了一套房，又以妻子名義買第二套房，按照我國目前的情況是無法判定的。此外，也要防止一些地方在“平均水平”上做文章，提高“平均水平”的標(biāo)準(zhǔn)。
減免營業(yè)稅：二手房市場有望“回暖”
相對于重申改善性“二套房”貸款政策的信號作用，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，有著更為實實在在的意義。
在北京市豐臺區(qū)馬家堡的一個大型住宅小區(qū)，去年如雨后春筍般開設(shè)了大量房屋中介，而如今有近一半已關(guān)門歇業(yè)，一些仍在勉強營業(yè)的也是門可羅雀。
一家房屋中介的工作人員告訴記者，從今年上半年開始，二手房交易就呈下降的趨勢，看房的人大量減少，下單的人更是十分有限。不過，剛剛出臺的新政策讓他們看到了希望。
據(jù)房屋中介公司“我愛我家”預(yù)計，因政策受益的二手房占目前市場總流通量的２０％左右，主要是五年內(nèi)的普通住宅，這部分購房者的購房成本將極大降低。二手房市場有望因此“回暖”。
如果加上從今年下半年開始出臺的減免契稅、印花稅、土地增值稅等優(yōu)惠政策，購房者最多能節(jié)省購房成本的８．６％。
據(jù)測算，如果個人購買一套１００萬元的普通住房超過２年而不到５年轉(zhuǎn)讓的，購房人可節(jié)?。担等f元營業(yè)稅；如果個人以８０萬元購買普通住宅不到２年以１００萬元轉(zhuǎn)讓的，可節(jié)省４．４萬元營業(yè)稅。
為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)：引導(dǎo)重于支持
國務(wù)院常務(wù)會議提出，將支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
各界普遍認(rèn)為，與以往政策相比，本次政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行了松動，有利于開發(fā)商擺脫目前尷尬的資金緊張狀況。
“對有實力、信譽好的企業(yè)，不能讓他們出現(xiàn)半拉子工程?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一認(rèn)為，“改善融資，支持發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)和整個經(jīng)濟(jì)都有好處?！?/p>
同時，也有專家注意到，上述政策既強調(diào)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求，也注重引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，除了政府積極調(diào)整政策環(huán)境外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要積極應(yīng)對和配合。
劉洪玉認(rèn)為，有眼光的開發(fā)商應(yīng)該準(zhǔn)確把握市場環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，調(diào)整短期經(jīng)營策略，放棄不切實際的盈利預(yù)期，嚴(yán)控成本、積極促銷、確保必要現(xiàn)金流儲備，探索出適合企業(yè)自身特點的生存和發(fā)展之道。
托底·激活·合力－－解讀樓市新政三大關(guān)鍵詞
新華社北京１２月１９日電（記者杜宇、張曉松、朱立毅）“當(dāng)前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則……”
１７日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出的兩個“堅持”，既彰顯了政府加大保障性住房建設(shè)力度的決心，也表明了采用更積極的經(jīng)濟(jì)政策，激活普通商品住房市場的態(tài)度。
縱觀此次樓市新政策，保障房由政策托底，商品房要激活市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展尚需形成合力是其中要義。
保障房：政策托底
國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。首次列出了時間表－－３年，同時明確了解決住房的目標(biāo)“７５０萬戶”城市低收入住房困難家庭和“２４０萬戶”林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。
事實上，早在２００７年８月《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，２００８年３月《政府工作報告》中，都對住房保障工作提出要求，加大保障性住房建設(shè)力度正是這些政策的延續(xù)。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜說：“這次國務(wù)院常務(wù)會議出臺的新政策將以前的政策更加具體化?！?/p>
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，在住房市場量縮價跌的大環(huán)境下，不是縮減而是增加政策性住房供應(yīng)，這看似違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策，實際上是在準(zhǔn)確把握我國國情特點的基礎(chǔ)上提出的，充滿了政策智慧和膽略。
毋庸諱言，過去１０年我國在推進(jìn)住房市場化改革的過程中，保障性住房工作相對滯后，隨著房價的持續(xù)快速上漲，政府解決住房問題的壓力加大。
劉洪玉說：“此次利用市場調(diào)整契機，面向低收入住房困難家庭和居住環(huán)境惡劣的城鄉(xiāng)居民家庭，加大政策性住房建設(shè)力度，應(yīng)該說是一個低成本解決住房問題的好機會，可以取得解決低收入家庭住房問題和拉動經(jīng)濟(jì)增長的雙重功效?！?/p>
而此次提出的加大保障性住房建設(shè)力度的具體措施中，不乏亮點。如將保障范圍從城市低收入住房困難家庭拓展到包括林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。同時，統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)住房問題，提出“積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造”。
此外，還嘗試擴(kuò)大住房公積金使用范圍，提出“選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”，由原來的個人購房貸款向建設(shè)貸款推進(jìn)。
汪利娜表示，雖然保障性住房更多是體現(xiàn)保障，但也是投資，也能彌補房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑過快的局面，可以拉動經(jīng)濟(jì)。
商品房：“激活”市場
國務(wù)院常務(wù)會議提出，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。如何鼓勵呢？更多的還是通過調(diào)整信貸、稅收政策，而目的則是“激活”處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場。
據(jù)劉洪玉介紹，２００７年１０月份以來，我國住房市場開始出現(xiàn)量縮價跌的趨勢，２００８年１０月與去年同期相比，主要城市的住房交易量下降了４０％以上，個別城市的住房價格也下降了３０％以上。此前中央和地方政府也出臺了一些減免印花稅、契稅等刺激住房消費措施，使交易量開始有所回升，但交易價格仍然在更多的城市持續(xù)下滑。
新政策為“二手房貸”撕開了一個口子。提出“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！?/p>
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一說：“我認(rèn)為，這個口子是適當(dāng)?shù)?，一方面可以防止投機性購房的反彈，另一方面，又滿足改善性住房的需求?！?/p>
調(diào)整前的住房交易營業(yè)稅政策和購買第二套住房貸款政策，是２００６年和２００７年政府為控制住房價格過快上漲、打擊住房投機所采取的非常嚴(yán)厲的政策干預(yù)措施。
劉洪玉表示，鑒于當(dāng)前市場環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了與上述稅費政策出臺時相反方向的變化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，使其持續(xù)發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用和對社會發(fā)展的推動作用，調(diào)整相關(guān)政策也就成為必然。
他說：“此次住房交易營業(yè)稅調(diào)整，有利于減輕住房交易稅費負(fù)擔(dān)，活躍住房市場交易。調(diào)整購買第二套房貸款政策，有利于居民家庭實現(xiàn)改善住房的愿望，進(jìn)而促進(jìn)住房市場交易。住房交易量的回升，則有利于住房市場價格的平穩(wěn)?！?/p>
促進(jìn)樓市健康：形成合力
促進(jìn)樓市健康發(fā)展，從住房結(jié)構(gòu)上看，既需要一個良性發(fā)展的商品房市場，也需要為低收入群體“住有所居”提供保障。
劉洪玉說：“滿足保障性住房和普通商品住房消費需求，是社會和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)?；A(chǔ)打扎實了，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義?！?/p>
在當(dāng)前樓市低迷的狀態(tài)下，除了政府加大調(diào)控力度，還需要開發(fā)商的努力。新政策明確提出，“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售?！?/p>
河南正商置業(yè)有限公司總裁張敬國說：“我們企業(yè)銷售量與去年相比有所減少，正在通過加大促銷力度，提高房子品質(zhì)和服務(wù)，來應(yīng)對市場低迷。另外，地方政府出臺了一些優(yōu)惠政策，我們決定把減免的稅費，讓利消費者?！?/p>
而此次出臺的新政策，針對開發(fā)商資金鏈緊張的問題，提出“支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)?！?/p>
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強稱，這預(yù)示著企業(yè)未來信貸環(huán)境放松，是對房地產(chǎn)市場的重要利好消息。
朱中一說：“對有實力、信譽好的企業(yè)，不能讓他們出現(xiàn)半拉子工程，改善融資，支持這些企業(yè)發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)和整個經(jīng)濟(jì)都是非常好的。”
國務(wù)院常務(wù)會議出臺的新政策，在開發(fā)商中引起強烈反應(yīng)。張敬國說：“政府出臺的措施，特別是鼓勵普通商品住房消費，對我們開發(fā)企業(yè)來說，增強了信心。在市場低迷的狀態(tài)下，為了開拓市場，養(yǎng)活職工，我們對于參與保障性住房建設(shè)，也有積極性。”
劉洪玉表示，有眼光的開發(fā)商，應(yīng)該準(zhǔn)確把握市場環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，調(diào)整短期經(jīng)營策略，放棄不切實際的盈利預(yù)期，嚴(yán)控成本、積極促銷、確保必要現(xiàn)金流儲備，探索出適合企業(yè)自身特點的市場衰退階段的生存之道，甚至能夠在不利環(huán)境下積蓄力量，做好迎接市場復(fù)蘇、擴(kuò)張階段的能力準(zhǔn)備。
