新華社北京８月５日電
加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
建設(shè)部
以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)，事關(guān)國(guó)計(jì)民生。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控取得初步成效
改革開放特別是１９９８年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，我國(guó)城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯轉(zhuǎn)變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了快速健康發(fā)展的勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，由１９９８年的不到１９平方米，提高到２６平方米以上。城鎮(zhèn)住宅成套率達(dá)到８０％以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了積極作用，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，近幾年，針對(duì)發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問(wèn)題，及時(shí)采取一系列調(diào)控措施。２００４年，針對(duì)房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、增長(zhǎng)速度過(guò)快等突出問(wèn)題，中央果斷采取嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市房屋拆遷規(guī)模等措施。２００５年，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等突出問(wèn)題，國(guó)務(wù)院辦公廳先后印發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》（即兩個(gè)“國(guó)八條”）。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，特別是兩個(gè)“國(guó)八條”出臺(tái)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得初步成效。主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，今年１－６月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)２４．２％，明顯低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅。住房需求調(diào)節(jié)效果初步顯現(xiàn)，１－６月４０個(gè)重點(diǎn)城市商品住房累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)７．９７％，投機(jī)性購(gòu)房基本得到遏制，投資性購(gòu)房得到一定程度的控制。房?jī)r(jià)上漲幅度總體趨緩，６月份７０個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲５．８％，漲幅比上年同期回落了３．３個(gè)百分點(diǎn)，與上月持平；特別是去年初房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)一些城市效果比較明顯，上海已連續(xù)７個(gè)月下降。
同時(shí)，必須清醒地看到，由于一些方面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思想認(rèn)識(shí)還不一致，貫徹兩個(gè)“國(guó)八條”確定的各項(xiàng)措施還不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的一些突出問(wèn)題還沒(méi)有得到根本解決。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。今年１－６月份，４０個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積１１５平方米，有１５個(gè)城市套均建筑面積高于１２０平方米。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快。今年６月份，７０個(gè)大中城市中，８?jìng)€(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)１０％，１９個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過(guò)１％。引導(dǎo)合理消費(fèi)的政策措施不到位，部分居民存在超前消費(fèi)、過(guò)度消費(fèi)的現(xiàn)象。一些城市注重非本地居民購(gòu)房供應(yīng)，與當(dāng)?shù)鼐用?，特別是中低收入家庭自住住房需求的政策區(qū)別不明確。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范問(wèn)題仍很突出。
上述矛盾和問(wèn)題，雖然是結(jié)構(gòu)性、局部性的，但影響很大，群眾意見多，社會(huì)廣泛關(guān)注。如果任其發(fā)展，有可能演化成全局性問(wèn)題。為此，今年５月，國(guó)務(wù)院要求認(rèn)真落實(shí)去年以來(lái)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問(wèn)題，進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措施。隨后，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，作出了專門部署。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控確定五大重點(diǎn)
針對(duì)今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的突出問(wèn)題及其成因，根據(jù)兩個(gè)“國(guó)八條”確定的基本原則、指導(dǎo)思想和總體調(diào)控政策，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步細(xì)化措施，加大了經(jīng)濟(jì)、法律手段等綜合調(diào)控力度，增強(qiáng)可操作性，適當(dāng)調(diào)整了部分政策。
加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。一是量化指標(biāo)，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。各地新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上。同時(shí)，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％。二是實(shí)行有區(qū)別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。取消了住房按揭貸款最低首付款比例優(yōu)惠政策，由原來(lái)的２０％恢復(fù)為不得低于３０％。但對(duì)個(gè)人購(gòu)買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。三是進(jìn)一步抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅征免稅期間由去年規(guī)定的２年調(diào)整為５年，規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行為，控制短線熱錢炒房，提高了炒房成本。
重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓緊開展住房狀況調(diào)查。全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，保證各項(xiàng)調(diào)控政策的制定符合實(shí)際，符合群眾需求。二是由各地編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確將“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉苯?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并作出具體空間布局、項(xiàng)目用地和建設(shè)進(jìn)度安排，在２００６年９月底前向社會(huì)公布。三是規(guī)范普通商品房建設(shè)行為。對(duì)適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目，在考慮綜合地價(jià)、開發(fā)成本、合理利潤(rùn)等因素，科學(xué)測(cè)算控制性銷售價(jià)位的基礎(chǔ)上，采取限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。
加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。一是對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計(jì)文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是針對(duì)交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，重申了處罰政策。對(duì)情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。三是規(guī)定對(duì)開發(fā)建設(shè)面積不足１／３或已投資額不足１／４，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿１年的，按閑置土地處置。并規(guī)定對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，從嚴(yán)控制展期貸款和滾動(dòng)授信。四是抑制房屋囤積行為。明確對(duì)開發(fā)企業(yè)空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。一是加快廉租住房制度建設(shè)。明確時(shí)限，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在２００６年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。明確城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。二是進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度。加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的行為，保證經(jīng)濟(jì)適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。三是積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，租售并舉，解決群眾居住問(wèn)題。
繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動(dòng)性住房需求。制止片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)?shù)淖龇?，繼續(xù)加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，２００６年各地拆遷規(guī)模原則上控制在２００５年的水平以內(nèi)。制止在拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下實(shí)施拆遷，損害群眾合法利益。
確保中央調(diào)控政策落到實(shí)處
當(dāng)前，各地要把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央的決策部署上來(lái)。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央關(guān)于建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式的決策部署上來(lái)，建立調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲目標(biāo)責(zé)任制，因地制宜，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。要全面準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)兩個(gè)“７０％”的要求，確保套型建筑面積９０平方米的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)等有關(guān)措施得到有效實(shí)施，堅(jiān)決維護(hù)中央調(diào)控政策的統(tǒng)一性、權(quán)威性、有效性。
進(jìn)一步提高對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的認(rèn)識(shí)，處理好以下幾方面的關(guān)系：正確處理城市發(fā)展短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；正確處理發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)和改善群眾住房條件的關(guān)系，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房；正確處理經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧的關(guān)系，更多地關(guān)注、維護(hù)和保障低收入群體的住房權(quán)益；正確處理發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制與加強(qiáng)政府調(diào)控的關(guān)系，通過(guò)加強(qiáng)政府調(diào)控，完善市場(chǎng)規(guī)則、健全運(yùn)行機(jī)制，更有效地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用。
中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)、原則和政策已經(jīng)明確，關(guān)鍵在狠抓落實(shí)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要抓緊細(xì)化措施，分解任務(wù)，建立責(zé)任追究機(jī)制，確保政令暢通。要堅(jiān)決制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房為名，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為，逐步建立長(zhǎng)效機(jī)制。有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作配合，形成調(diào)控合力。同時(shí)，抓緊落實(shí)本部門職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，確保各項(xiàng)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。
加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳。充分利用媒體等多種渠道、多種方式，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，增強(qiáng)透明度，及時(shí)讓社會(huì)各界深入了解房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)理念，鼓勵(lì)合理消費(fèi)。對(duì)歪曲宏觀調(diào)控政策，提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅查處。（完）
