北京市3月30日發(fā)布“國(guó)五條”細(xì)則的落地政策，這份被稱(chēng)為“京十九條”的政策，首次將二手房市場(chǎng)納入本市調(diào)控體系。4月1日，北京市地稅局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的問(wèn)答》，明確了5類(lèi)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)“原值”如何計(jì)算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%，經(jīng)濟(jì)適用房的最高扣除限額達(dá)到了房屋原值的15%。
今后，北京市個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所得，將嚴(yán)格以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，按照20%稅率計(jì)算納稅。市地稅局明確：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局文件規(guī)定，“合理費(fèi)用”包括了對(duì)房屋的裝修費(fèi)、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
計(jì)算得出，北京房主如果出售一套“原值”為200萬(wàn)元的商品房，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，最多可扣除20萬(wàn)元的裝修費(fèi)。
稅務(wù)部門(mén)明確，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。
需要特別提示的是，如果“納稅人原購(gòu)房為裝修房”，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
但是，如果賣(mài)房人提供的發(fā)票不能滿(mǎn)足條件，也不可以扣除裝修費(fèi)用。即凡有下列情況之一的，都不得扣除裝修費(fèi)用：裝修費(fèi)用憑證不是有效發(fā)票；發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的；發(fā)票由建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)具，且未附所購(gòu)商品清單的。
“一套房屋在出售轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，與房屋原來(lái)價(jià)格即‘原值’息息相關(guān)，如果中間的差價(jià)越高，繳納的稅款就會(huì)相應(yīng)增加?！必?cái)稅專(zhuān)家說(shuō)。據(jù)了解，對(duì)于房屋“原值”的確認(rèn)，直接關(guān)系到今后二手房銷(xiāo)售的買(mǎi)賣(mài)雙方利益。
地稅部門(mén)明確，今后二手房交易者在進(jìn)行個(gè)人所得稅納稅申報(bào)時(shí)，須按規(guī)定提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證。
對(duì)于能夠提供房屋原值相應(yīng)憑證的，稅務(wù)部門(mén)審核相應(yīng)憑證后確定房屋原值。納稅人同時(shí)提供購(gòu)房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值；納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的，稅務(wù)部門(mén)將通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對(duì)房屋原值進(jìn)行核實(shí)。
5類(lèi)房屋的“原值”按以下規(guī)則確認(rèn)：“商品房”，購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；“自建住房”，實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)；“經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)”，原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金；“已購(gòu)公有住房”，原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
“城鎮(zhèn)拆遷安置住房”，根據(jù)相關(guān)規(guī)定分4種情況：房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
“為加強(qiáng)對(duì)定價(jià)過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收征管，按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得的收入，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率?！?月1日，市地稅局表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷(xiāo)售各類(lèi)保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。
查詢(xún)“京十九條”發(fā)現(xiàn)，為充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，本市將根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)提高定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率，加強(qiáng)預(yù)征和清算管理，加大稽查力度。
市地稅局明確：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷(xiāo)售收入的5%預(yù)征土地增值稅。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，以往北京的商品房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至5%的幅度預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷(xiāo)售收入的3%預(yù)征土地增值稅。比較上述標(biāo)準(zhǔn)，可以看出土地增值稅預(yù)征率提高了，“這必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)形成較大壓力，因?yàn)榉科蟮匿N(xiāo)售額越大，預(yù)征的土地增值稅也越多，如果房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲，可能會(huì)面臨更高的土地增值稅，這或?qū)σ种品績(jī)r(jià)上漲起到一定作用?！?/p>
購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)5年的豪宅(非普通住房)，將對(duì)房屋收取5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅，3%的全額契稅，以及按原房主售房的差額收取20%的個(gè)人所得稅。
以海淀區(qū)北部一套房屋為例，2010年，房主以總價(jià)300萬(wàn)元的價(jià)格全款購(gòu)買(mǎi)了此房，如今再以600萬(wàn)元的價(jià)格出售。減去原總價(jià)10%、即30萬(wàn)元的裝修款，再減去大約10萬(wàn)元的購(gòu)房稅款，購(gòu)房人出售這套房屋的所得，就是600萬(wàn)元的總價(jià)，減去300萬(wàn)元的購(gòu)房款，再減去30萬(wàn)元裝修款和10萬(wàn)元稅款，相當(dāng)于260萬(wàn)元。而其所繳納的稅款，應(yīng)該為260萬(wàn)元的20%，即52萬(wàn)元。
這也就意味著，如果要出售這套豪宅，全額營(yíng)業(yè)稅、全額契稅、個(gè)人所得稅3項(xiàng)相加，交易方應(yīng)該繳納103萬(wàn)元的稅款。
但這些稅款，只在針對(duì)不滿(mǎn)5年的非普通住宅時(shí)全額征收。鏈家地產(chǎn)分析師張旭說(shuō)，針對(duì)非普通住宅按全額征稅，也體現(xiàn)出政府正在采用更嚴(yán)厲手段，通過(guò)納稅抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)型需求。
如果購(gòu)房人出于改善的目的，購(gòu)買(mǎi)一套滿(mǎn)5年的二手房，但房主名下仍有其他房產(chǎn)，又應(yīng)該怎么納稅呢？張旭測(cè)算，首先這套房將免除5.5%的營(yíng)業(yè)稅，但契稅需要按照3%繳納，同時(shí)房主也要繳納所得的20%作為個(gè)人所得稅。
這也就意味著，如果這套房是售房人在2008年、以100萬(wàn)元全款購(gòu)買(mǎi)的普通住房，目前售價(jià)為200萬(wàn)元，交易方應(yīng)該繳納的契稅就為6萬(wàn)元。而個(gè)人所得稅則需要用200萬(wàn)元減去20萬(wàn)元裝修、繳納大約為2萬(wàn)元的稅款和原購(gòu)房款，再乘以20%，即15.6萬(wàn)元。整套房應(yīng)繳納的款項(xiàng)即為21.6萬(wàn)元。
如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的是已經(jīng)滿(mǎn)5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的納稅額度和此前并沒(méi)有變化。張旭說(shuō)，針對(duì)這類(lèi)“剛需”二手房，新政前后都免去個(gè)稅，也免征營(yíng)業(yè)稅，售房人只要交納1%的契稅即可。即無(wú)論房主此前用多少錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，只要房源仍屬于普通住宅，只需交納1%的契稅，也就是說(shuō)，如果購(gòu)房人在城內(nèi)買(mǎi)了一套售價(jià)200萬(wàn)元的小房，雖然和繳納個(gè)稅的房源價(jià)值相等，但整套“剛需”房應(yīng)繳納的款項(xiàng)，僅為2萬(wàn)元。
