備受社會各界關注的甘肅省新房政，《甘肅省人民政府關于進一步加強房地產市場調控加快保障性安居工程建設的通知》，于2月27日正式出臺。文件內容涉及11個方面。
《通知》主要內容，一是加強房地產市場調控，實行商品房價格區(qū)域控制；二是加大力度，切實加快保障性住房建設；三是優(yōu)化住房供應結構，加大公共租賃住房建設；四是實施限購措施，合理引導住房需求；五是調整完善房地產稅收政策，加強稅收征管；六是嚴肅信貸紀律，認真執(zhí)行差別化住房信貸政策；七是嚴格住房用地管理，確保土地供應；八是加大市場交易監(jiān)管力度，規(guī)范商品房銷售；九是完善房地產市場信息披露制度，加快個人住房信息系統(tǒng)建設；十是加強正面宣傳，強化輿論；十一是強化各級政府責任，嚴格落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責制度。
新房政更加突出了加快保障性住房建設面積和進度，打擊投資、投機性購房行為，整頓和規(guī)范房地產市場秩序，遏制房價過快上漲現(xiàn)象。省“十一條”確定，今年甘肅省必須完成21.27萬套保障住房任務，其中新增各類保障性住房17.77萬套，新增廉租住房租賃補貼3.5萬戶。蘭州市和一些房價過高、上漲過快的城市，要盡快出臺住房限購政策，原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┰诋數(shù)匾欢晗藜{稅或社會保險費繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房。嚴格二套住房的購房貸款管理，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率也要不低于基準利率的1.1倍。同時規(guī)定，蘭州市要在今年10月底前建成房地產個人信息系統(tǒng)，并與建設部、省建設廳聯(lián)網；全省各設市城市和縣城所在地，要在2012年底以前完成個人住房信息系統(tǒng)建設。
甘肅房地產市場調控政策解讀
2月27日，省政府出臺了《甘肅省人民政府關于進一步加強房地產市場調控加快保障性安居工程建設的通知》，主要有十一項內容。這是甘肅省貫徹和執(zhí)行國家新房政“國8條”出臺的新具體措施。此次新出臺的“省十一條”除貫徹和落實國家政策外，較之去年出臺的房政“省十條”，更為具體和量化，硬指標也更為明確；核心內容重點除加大保障性住房的建設力度、遏制房價過快上漲現(xiàn)象外，強化政府責任方面不是一個概念，而是數(shù)量化的一個指標，讓政府“用事實和數(shù)據(jù)來說話”。
保障性安居工程挑大梁
“省十一條”新房政的核心內容之一就是擴大保障性住房的建設面積，加快建設進度?！锻ㄖ非枚私衲耆”Ｕ闲宰》康哪繕巳蝿?，全年必須完成21.27萬戶住房保障任務；各地政府須確保當年保障性住房建設項目開工率達到100%，主體竣工率要達到60%以上；歷年續(xù)建保障性住房項目竣工率達到80%，分配入住率達到60%。各地政府要嚴格執(zhí)行廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等保障性住房建設和各類棚戶區(qū)改造免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金的政策規(guī)定。要嚴格落實提取土地出讓金總額的5%用于廉租住房建設配套資金和住房公積金增值凈收益配套用于廉租住房建設的規(guī)定。
拓展多渠道的提供方式，大力發(fā)展公共租賃住房，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員供應。新建公共租賃住房套型建筑面積60平方米以內，以40平方米左右的小戶型為主。引導大中型企業(yè)建設公共租賃住房，鼓勵大型房地產企業(yè)開發(fā)、建設和運營公共租賃住房。公共租賃住房租金按照低于同地段市場租金的原則確定，實行動態(tài)調整。已批準的單位集資合作建房，其供應對象、產權關系等符合條件的，可按照經濟適用住房的有關規(guī)定進行管理。
今后房地產開發(fā)企業(yè)要在新建商品住房項目中配建面積10%的廉租住房和公共租賃住房，凡不按此比例配建的，將不審批其新的開發(fā)項目。商品房建設項目中配建保障性住房的，必須在土地使用出讓合同中明確約定保障性住房與商品住房同步建設的約束性條件，重點明確保障性住房的建筑總面積、分攤的土地面積、套數(shù)、套型面積、建成后由政府收回或回購等條款。
解讀加大保障性住房建設面積，是從根本上解決城市中低收入群體的住房困難的重要措施之一。而新《省十一條》規(guī)定的分配入住率達到60%等硬指標，督促了各地政府加快建設的進度，使更多人民群眾享受到政策帶來的優(yōu)惠；同時，公共租賃住房建設面積的增加，促進了城市化建設的進度，為入城就業(yè)的農民工、新就業(yè)群體解決住房問題開拓了新的渠道。
遏制投資投機購房行為
通過投資和投機性購房，以期待保值、增值的行為，在新房政《省十一條》中，將會受到前所未有的遏制。
新房政從嚴控制高檔商品房、豪華別墅、商業(yè)營業(yè)用房的信貸投放，要求在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，金融機構要認真執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴格二套住房的購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
調整個人轉讓住房的營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，財政、稅務部門要統(tǒng)一其銷售收入全額征稅。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，開展對存量房交易計稅價格的價格認定，堅決堵塞轉讓住房過程中的“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策。
解讀房屋投資或是投機并不算是違法，但如果這些行為影響或打破了正常的市場秩序，就是一種異乎危險的舉動，推動房價不斷上漲，將居民最基本的居住要求變成難以實現(xiàn)的夢想，對此政府是不可能置若罔聞的。而此次《省十一條》遏制投資、投機購房行為的態(tài)度是明朗的，措施是嚴厲的。能否產生預期的效果，關鍵是要看各地政府和有關部門的執(zhí)行力度。
規(guī)范房地產開發(fā)
《省十一條》要求各地政府切實增加土地有效供給，今年商品房住房用地供應計劃總量不得低于前兩年年均實際供應量。要進一步完善中低價位普通商品房用地供應方式，推行新建住房“先限房價、后競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。
但對規(guī)范房地產開發(fā)行為，監(jiān)管房市秩序，處罰違規(guī)、違法的房地產開發(fā)行為卻是更為嚴格的：對欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限內參加土地競買或收回土地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查；對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發(fā)建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。
進一步規(guī)范商品房預售制度，對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房預售備案的商品房開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，向當?shù)卣ㄔO、價格主管部門備案各類住房銷售(預售)價格，并嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。對房地產企業(yè)已建成的商品住房，銷售面積達不到80%的，不得批準其新的開發(fā)項目。對未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。
解讀由于房價上漲過快，房地產開發(fā)商給社會各界的印象帶有貶義的味道，但不能否認的是，社會上還有很大一個群體，要依靠房地產市場、商品房來解決住房問題的，事實上房地產開發(fā)和商品房是房市和房源供給的主要組成部分。關鍵是政府如何鼓勵其有序發(fā)展，規(guī)范其行為，使房地產市場進入健康發(fā)展的軌道。
政府職責更為具體化
《省十一條》新房政對政府的職能要求不只是思想和意見，而是具體化和量化：穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省政府負總責，市州政府抓落實的工作責任制。
2011年，各市州要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展實情與居民住房支付能力，合理確定本地年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。
要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設，建立覆蓋省市、縣住房信息系統(tǒng)網絡和基礎數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態(tài)變化情況，實現(xiàn)項目開工建設、在建工程抵押、房屋銷售許可、商品房交易、買賣合同備案、交易資金監(jiān)管、房屋權屬登記以及二手房抵押、交易等業(yè)務全過程的信息化監(jiān)管，全面實現(xiàn)全省住房信息共享和咨詢。全省各設市城市和縣城所在地，要在2012年底以前完成個人住房信息系統(tǒng)的建設。蘭州市要在2011年10月底前建成房地產個人信息系統(tǒng)，并與建設部、省建設廳聯(lián)網。
對未能如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過本年度控制目標、沒有完成保障性安居工程責任目標的市州和新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，省政府主要領導將“約談”有關市州政府主要負責人，并在年底的綜合考核工作中實行“一票否決”，取消評優(yōu)資格。對以上實施“約談”的市州，除國家和省上的重大項目外，省發(fā)改委不予安排當?shù)仄渌康禺a項目計劃，省國土廳不予審批房地產項目建設用地。
解讀穩(wěn)定房價和住房保障工作，是政府的職責，因此政府不能以“房市是市場，應由市場來解決”等各種理由解脫自己責任。因為從另一個角度來看，政府可以說是一級土地批發(fā)商。因此，正如《省十一條》所言，“各市州政府要采取有效措施，加強房地產市場調控，加快保障性住房建設，切實承擔起促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的責任”。所以，政府要通過出臺長效機制的房政，解決和控制商品房的供應量，完善個人住房信息系統(tǒng)，建立有效的分配機制和制度，使廉租住房、經濟適用住房和商品房同步發(fā)展，滿足不同收入層次市民的需求，形成“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”的地產新格局。
