2.3萬公頃閑置地：海南的土地銀行
——寫在第17個(gè)“6·25”全國土地日
6月25日是第17個(gè)全國土地日，即使在這樣一個(gè)日子里，你也許都意識(shí)不到，我們腳下的土地，正在真真切切地改變著我們的生活。
從大的方面說，在海南步入快速發(fā)展的歷史時(shí)期，沒有土地資源的支撐，海南省委省政府“一省兩地”的戰(zhàn)略構(gòu)想，也許只是一張無所附著的藍(lán)圖。從小的方面說，政府通過盤活土地資源而獲得的收益，也許會(huì)使我們門前的一條小路很快變得寬闊平坦。
在過去的六年中，海南在國家從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地的政策背景下，將房產(chǎn)地產(chǎn)泡沫時(shí)期閑置的大批土地和項(xiàng)目，或盤活或儲(chǔ)備，擁有了一個(gè)高達(dá)2.3萬多公頃的“土地銀行”，有效地為海南建設(shè)提供了大量的土地和資金保障。
六年中，海南供應(yīng)的10933.9公頃土地中，存量土地占了71.95%。
土地儲(chǔ)備，為未來加油
?？谂c瓊山剛合并時(shí)，面臨著城市布局和中心的轉(zhuǎn)移，基礎(chǔ)設(shè)施本來就欠賬太多的新?？冢毙璐罅拷ㄔO(shè)資金。但純粹依靠財(cái)政投入，要想實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的跨越式發(fā)展是不可能的，如何籌措這筆巨大的投資？
急需破局的?？?，緊握城市土地這塊最具活力、最有增值潛力、最容易被政府控制的重要資產(chǎn)，在省委、省人大、省政府的支持下，充分利用處置“爛尾樓”的一系列政策法規(guī)，創(chuàng)新操作，推進(jìn)土地資產(chǎn)資本化，建立土地儲(chǔ)備機(jī)制。
短短幾年，?？趦?chǔ)備的閑置土地就達(dá)到約5萬畝，在未來五年，將有可能達(dá)到8萬至10萬畝?；诖耍瑖议_發(fā)銀行再一次與?？诤炗唴f(xié)議，未來5年，給海口提供300億元的融資支持。?？诂F(xiàn)有存量土地和增量土地資源，以及形成的土地授意權(quán)抵質(zhì)押，為?？诘摹按笞儭钡於诵酆竦慕ㄔO(shè)資本。
?？凇耙詴r(shí)間換空間”的運(yùn)作方式，構(gòu)筑了強(qiáng)大的融資平臺(tái)，使政府獲得更多的土地增值收益，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了雄厚的資金保障，也使政府在土地調(diào)控上有了更大的主導(dǎo)權(quán)，成為海南進(jìn)行土地儲(chǔ)備的典型案例之一。
海南2001年開始建立土地儲(chǔ)備制度。目前，全省各個(gè)市縣均已成立土地儲(chǔ)備運(yùn)營機(jī)構(gòu)，利用海南為加快處置閑置建設(shè)用地完備的政策法規(guī)，全省儲(chǔ)備的閑置土地面積已達(dá)2.3萬多公頃（即35萬畝）。
從1999年1月1日到今年3月30日止，全省23788.5公頃閑置建設(shè)用地已落實(shí)處置23415.98公頃，占閑置總量的98.43%。僅剩下372.52公頃（占總量的1.57%）司法查封的閑置建設(shè)用地。
進(jìn)入2005年，為適應(yīng)“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”的戰(zhàn)略思路，為省重大基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金，省委、省政府提出，“要建立省、市縣兩級(jí)土地儲(chǔ)備庫，省級(jí)要建立一個(gè)比較大的土地儲(chǔ)備庫，為海南的長遠(yuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備”。
去年9月1日，《海南省土地儲(chǔ)備整理管理辦法》正式實(shí)施。海南土地儲(chǔ)備制度進(jìn)入新的階段。
高效能經(jīng)營讓城市增值
打造熱帶海島特色、南洋建筑風(fēng)格的宜居城市群，海南各個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)均需要大量的建設(shè)和維護(hù)資金。
瓊海市自2003年成立土地儲(chǔ)備整理交易中心以來，已累計(jì)收購儲(chǔ)備土地7800畝，現(xiàn)有儲(chǔ)備土地2200畝，開展土地使用招標(biāo)拍賣掛牌出讓，累計(jì)達(dá)到5600畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入約6億元。開展土地二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)，累計(jì)完成土地交易650萬平方米，交易總額約10億元。
2002年，面積為3307.5畝的?？诿利惿?，土地評(píng)估價(jià)僅為2.25億元，而3年后的競拍價(jià)卻飆升了8倍，高達(dá)18億元。美麗沙拍賣的成功，不僅打破了?？谑械貎r(jià)長期低迷的狀態(tài)，同時(shí)也帶來了彌足珍貴的啟示———政府應(yīng)該如何供應(yīng)地，才能讓價(jià)格真正體現(xiàn)出土地的價(jià)值。
如今，三亞一、二線海景地的價(jià)格超過200萬元/畝，?？谝弧⒍€海景地的價(jià)格超過100萬元/畝。
不僅海口、三亞，國家開發(fā)銀行支持的觸角也延伸到海南的二三線城市。本月15日，國家開發(fā)銀行與瓊海市簽訂開發(fā)性金融合作協(xié)議，未來五年，對(duì)瓊海市土地收購整理項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、以及民生領(lǐng)域等項(xiàng)目提供100億元的融資支持。
政府實(shí)施土地儲(chǔ)備，不僅僅能為城市建設(shè)提供更多的資金，也能支持重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供城市發(fā)展后勁。
海馬汽車今年將形成15萬輛整車和15萬臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)能力，本地采購率高達(dá)70%。“?？谒幑取蔽腭v的醫(yī)藥企業(yè)已經(jīng)達(dá)到23家。海口桂林洋高校園區(qū)建設(shè)已小有規(guī)模。對(duì)于如海馬等事關(guān)?？诮?jīng)濟(jì)競爭力的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，?？谕恋貎?chǔ)備中心原則上以成本價(jià)供應(yīng)土地。對(duì)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)則虧本提供土地。隨著國內(nèi)外越來越多的資本認(rèn)識(shí)到海南稀缺資源的價(jià)值時(shí)，海南省、市縣兩級(jí)政府，都需要掌握一定的儲(chǔ)備土地，以承接優(yōu)勢(shì)企業(yè)和優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的進(jìn)入。
省委書記衛(wèi)留成認(rèn)為，海南在新一輪區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角逐中，最大的優(yōu)勢(shì)就是保持了良好的生態(tài)環(huán)境和充足的土地資源儲(chǔ)備。正在推行的土地儲(chǔ)備，將成為海南島嶼型經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展的重要推進(jìn)器。
在平衡中尋求社會(huì)和諧
在加快推進(jìn)土地儲(chǔ)備的實(shí)踐中，全省各市縣既充滿激情，又顯示了清醒和睿智，那就是土地增值所產(chǎn)生的收益的使用“以人為本”，從群眾反映最強(qiáng)烈、最緊迫的問題入手，向群眾關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題傾斜，打造“民心工程”，讓以地生“金”的收益，成為海南社會(huì)發(fā)展的重要的和諧因素。
省國土資源廳的蒙小明認(rèn)為，由政府掌握土地的主要增值，總比一些企業(yè)運(yùn)營土地要更加公益、更加公正、更加符合情理，況且土地增值的原因是多方面的。
政府儲(chǔ)備土地后還需要做大量的工作，如路、管、網(wǎng)等設(shè)施的配套，如教育、醫(yī)療等大環(huán)境的完善，如規(guī)劃概念的包裝推介等等。土地增值的收益基本上由地方財(cái)政控制，可以保證絕大部分還是投入地方建設(shè)和發(fā)展。
比如，生活在?？诘木用駮?huì)有切身感受：“一園兩湖”改造，美舍河臭水溝的清淤，“女人街”等背街小巷的改造，圖書館、文化公園、體育公園等一批文化體育設(shè)施的紛紛落成，管網(wǎng)、路燈等設(shè)施的改造，羊山地區(qū)的飲用水工程，正在緊張施工的幾條重要市政道路的改造等等。
比如，三亞已經(jīng)成為海南最精雅的城市，一處建設(shè)成一道風(fēng)景，一項(xiàng)工程成一個(gè)亮點(diǎn)。三亞的市民和游客在短短近四五年中，能清晰看到它的改造脈絡(luò)：一大批的公園先后建成，三亞灣“椰夢(mèng)長廊”的營造，三亞解放路及三亞東西兩河三岸改造，東西河跨河大橋，迎賓大道的整修等等。
通過資本和土地的結(jié)合運(yùn)營，產(chǎn)生巨大的財(cái)富，再回饋于海南的各項(xiàng)建設(shè)，打造一個(gè)魅力海南，使之更有吸引力，更能吸引外來投資者，更能方便當(dāng)?shù)厝罕娚睿@樣的土地儲(chǔ)備即便有一點(diǎn)不完善，也不影響它的巨大的正面效應(yīng)。土地儲(chǔ)備形成的綜合實(shí)踐雄辯地表明，它是新的增長極，支撐著全省經(jīng)濟(jì)躍上新的臺(tái)階。（鄧建華）
