為貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，維護(hù)廣大業(yè)主及企業(yè)各方的合法權(quán)益，近日北京市建委和市工商局就修訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本公開(kāi)向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。與以往相比，新修訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同和公約)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)公司及檢查監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施情況設(shè)定了強(qiáng)制性條款。
由于單個(gè)業(yè)主只有成立業(yè)主大會(huì)后，才能與物業(yè)公司簽訂整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同，國(guó)務(wù)院于2003年6月8日頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“新建物業(yè)的建設(shè)單位與依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)參照示范文本簽訂書(shū)面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》”。2004年11月，市建委轉(zhuǎn)發(fā)原建設(shè)部合同和公約示范文本，并發(fā)出通知，要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋時(shí)，應(yīng)將該合同和公約作為《北京市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件與房屋買(mǎi)受人進(jìn)行約定。但實(shí)施過(guò)程中，仍有很多問(wèn)題集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目不明確、費(fèi)用構(gòu)成不準(zhǔn)確、業(yè)主擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所等，并由此引發(fā)糾紛。盡管有的糾紛不屬于物業(yè)管理的內(nèi)容，但爆發(fā)于物業(yè)管理階段。為進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理的行為，市建委和市工商局重新修訂了合同和公約。
新的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》分別設(shè)定了強(qiáng)制性條款和選擇性條款。其中強(qiáng)制性條款包括，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)用于合同約定的支出、對(duì)服務(wù)達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)要求物業(yè)管理公司限期整改并終止合同等內(nèi)容。同時(shí)，對(duì)于接收小區(qū)和業(yè)主入住前的管理服務(wù)、業(yè)主入住后的管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取方式等40余項(xiàng)內(nèi)容作出強(qiáng)制性規(guī)定。新的合同加大了對(duì)前期物業(yè)的管理力度。
新的《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本，分別設(shè)定了強(qiáng)制性條款和自行約定的條款。對(duì)業(yè)主使用小區(qū)共用部分的權(quán)利和義務(wù)明確規(guī)定，明確業(yè)主有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不的妨礙其正常使用及其他業(yè)主和使用人的正常使用。公約還明確：裝修押金由業(yè)主交納，押金數(shù)額由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)自行商定，但裝修驗(yàn)收合格完畢后物業(yè)企業(yè)須在1個(gè)月內(nèi)退還，同時(shí)，要求業(yè)主應(yīng)按裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝修活動(dòng)，遵守裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝修的禁止行為。新的公約更加明確了業(yè)主使用、維護(hù)、管理小區(qū)共用部分的準(zhǔn)則。
