對房地產(chǎn)貸款的審計，從在對資產(chǎn)、負債、損益的真實性審計中揭示虛假按揭貸款的個案，到全面審計住房貸款的全過程，審計開始了對消費信貸中住房貸款的系統(tǒng)審計。在此基礎上通過揭露銀行經(jīng)營管理中存在的重大違法違規(guī)問題和突出風險，從制度、政策和監(jiān)管上分析原因，提出完善房地產(chǎn)信貸管理的宏觀建議。
房地產(chǎn)業(yè)不僅是今年宏觀調(diào)控的一個重點，而且與之相關的銀行業(yè)務也將成為今年審計署金融審計工作的重點?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)貸款和個人消費貸款的合規(guī)性成為審計人員關注的重點?！?近日，審計署金融司范鵬司長在接受記者采訪時說。
今年，審計署對商業(yè)銀行的審計重點是中國農(nóng)業(yè)銀行。在此之前的5月初，由審計署統(tǒng)一組織18個特派辦的審計人員陸續(xù)進入中國農(nóng)業(yè)銀行總行和北京、河北等21家一級或直屬分行，開始了對其2004年度資產(chǎn)、負債、損益情況的審計。
“從揭露虛假按揭貸款入手，我們將從檢查農(nóng)行各項業(yè)務的合規(guī)性入手，結(jié)合五級分類的真實性，審核2000年以來新發(fā)放貸款的合規(guī)性?！睋?jù)范鵬介紹，這次對農(nóng)行的審計圍繞著“防范風險、提高效益、規(guī)范管理”的目標，農(nóng)業(yè)銀行的各項經(jīng)營業(yè)務的合規(guī)性、風險性成為這次審計的重點。
“這一次，我們對住房貸款的審計已不單單注重查處虛假按揭的個案，而是從住房貸款的資金流向、貸款的企業(yè)等貸款業(yè)務的流水線進行系統(tǒng)的全面審計?！狈儿i說。
對住房貸款的審計，在以前的商業(yè)銀行審計中，主要是從在對資產(chǎn)負債損益的真實性中發(fā)現(xiàn)、揭露虛假按揭貸款的個案，到這次全面審計房貸的全過程，審計開始了對消費信貸中住房貸款的系統(tǒng)審計。在此基礎上，通過揭露銀行經(jīng)營管理中存在的重大違法違規(guī)問題和突出風險，從制度、政策和監(jiān)管上分析原因，提出完善房地產(chǎn)信貸管理的宏觀建議。
事實上，為了有效的發(fā)現(xiàn)銀行在內(nèi)部控制和操作手段方面存在的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，在組織安排上，農(nóng)業(yè)銀行總行審計組還專門成立了資產(chǎn)質(zhì)量與業(yè)務經(jīng)營審計小組。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和個人消費貸款業(yè)務合規(guī)性的調(diào)查也體現(xiàn)在具體的實施方案中。
審計揭開虛假按揭的“黑洞”
從2002年審計披露的“騙取中國建設銀行廣州分行10億元房屋貸款虛假按揭詐騙案”，再到今年披露的中行“北京森豪公寓6.45億元虛假按揭大案”——近三年金融審計披露出的一起起虛假按揭大案令人觸目驚心。虛假按揭風險已經(jīng)逐漸成為商業(yè)銀行個人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風險之一。通過這幾年審計查出的大案要案也表明，銀行“內(nèi)外勾結(jié)”和“內(nèi)部管理糟糕”是虛假按揭案涉案金額如此巨大的主要原因。
關于虛假按揭，目前尚未有明確的定義，但業(yè)內(nèi)一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用內(nèi)部職工或者其他關系人員的名義，將暫時無法售出的房子購入，從而套取銀行貸款的行為。
此前，對于虛假按揭的嚴重程度，業(yè)界也存在分歧。一些人認為，涉嫌虛假按揭的，只是一些規(guī)模很小的項目和開發(fā)商，無關整個房地產(chǎn)大局；但也有不少人認為，虛假按揭實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”，區(qū)別只在于結(jié)果和程度而已。有房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士曾經(jīng)在接受媒體采訪時表示，虛假按揭在業(yè)內(nèi)是一種很普遍的“融資方式”。以上海市為例，2004年上海市一些商業(yè)銀行個人住房按揭貸款成倍的增長。截至2005年2月末，上海全市中資金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額3715億元，占全部貸款余額29.3%，其中個人住房貸款余額2599億元，同比增長43.5%；2005年1-2月，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增214億元，占全部新增貸款高達87.7%，房地產(chǎn)貸款占新增貸款近90%。早在2004年，隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)較大幅度的上漲，中低收入居民購房困難的現(xiàn)象，就引起了政府有關部門的關注。針對此現(xiàn)象，有專家指出，房地產(chǎn)貸款是當前政府實行緊縮性宏觀經(jīng)濟政策最直接、最主要的一個調(diào)控目標。
有專家針對房價的瘋漲指出，必須從銀行個人住房信貸入手。首先必須對以往的個人住房信貸全部進行審計與檢查。不僅要全力追回銀行可能造成的損失，而且要全力追究直接責任人及領導人的責任，并嚴厲處罰，決不可放過任何一個有責任者。
進入2005年，職能部門紛紛出手對國內(nèi)的房地產(chǎn)價格進行調(diào)控?！皟蓵逼陂g，溫家寶總理明確提出“要重點抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”，曾培炎副總理也指出“一定要注意到投資性購房的情況，警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”。3月16日，中國人民銀行宣布自3月17日起調(diào)整個人住房貸款政策，取消了個人住房貸款的優(yōu)惠利率。5月11日，七部委又聯(lián)合出臺了以打擊投機炒房為核心的房地產(chǎn)新政策：自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策，對個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為征收交易額5％的營業(yè)稅。
這些政策出臺后，商業(yè)銀行立即做出反應。目前，招商銀行上海分行已停止了對第三套房子的按揭貸款，四大國有商業(yè)銀行基本上執(zhí)行6.12%的貸款利率上限。截至3月末，中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款余額3730.9億元，比年初增長8.5%，增幅同比回落0.65個百分點。
以穩(wěn)定房價的系列宏觀調(diào)控政策頻頻出臺后，各地商品住宅價格上漲開始趨緩，成交量明顯下降。一些高中檔房，投機、投資性房的需求下降比較快。有資料顯示：5月16日到22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11個城市商品住房價格已經(jīng)開始出現(xiàn)負增長，像南京兩個規(guī)模較大的在售樓盤均價已經(jīng)比4月中下旬下調(diào)了五六百元，降幅達到10％左右。與此同時，多數(shù)城市5月份商品住房日平均交易量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市日交易量下降20％以上。七部委聯(lián)手出臺政策的目的還是為了穩(wěn)定市場，控制房價的過快增長。
據(jù)媒體報道，七部委新政策出臺前后幾天，上海等地的炒房者已試圖快速離場，與此同時，新房市場正顯露出疲態(tài)。上海有關機構(gòu)的5月15日數(shù)據(jù)顯示，當日，靜安、虹口、崇明和嘉定四區(qū)縣簽約套數(shù)同時告零。中國指數(shù)研究院華東分院報告表明，上海4月份期房預售比上月下降37%，其中內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域下降54%。
銀行資金的收緊給了投資者的心理預期明確的打擊：房產(chǎn)市場不能再獲得廉價的資金支持，“空手套白狼”的日子將一去不返。
但虛假按揭騙取住房貸款依然是需要大力防范的。一位來自銀行的人士告訴記者，事實上，自2003年6月央行121文件出臺以來，各家銀行都收緊了對房產(chǎn)開發(fā)商的貸款，房產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，但與此同時，采用種種虛假按揭手法騙取銀行貸款的情況屢見不鮮，并有上升趨勢。
2005年新年伊始，就在上海房價繼續(xù)飚升之際，人民銀行上海分行向總行提交的報告在總結(jié)2004年上海金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸形勢時指出：“上海市個人住房貸款占比持續(xù)攀升，房地產(chǎn)貸款在貸款總量中所占比例不斷提高，各商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)趨同明顯。房地產(chǎn)市場風險有可能轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行信貸風險?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，截至2005年3月末，中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款余額3730.9億元，比年初增長了8.5%。增幅較去年有所降低的同時也表明，依靠商業(yè)銀行按揭貸款來舉債炒房者還大有人在，這類炒房者如果資金出現(xiàn)問題，或者房價大跌，大量放貸的商業(yè)銀行將受牽連，商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款風險不容忽視。
住房信貸成為審計的重點
最近幾年，審計署的審計工作做到了真正的與時俱進。這幾年的金融審計，既關注了單一金融機構(gòu)的風險，又在著力揭示金融行業(yè)存在的突出問題和重大風險方面很是下了一番功夫。
從2002年對中國建設銀行的審計中開始，這一思路一直成為金融審計的指導思想。在審計中以“真實性”為基礎，以檢查內(nèi)部控制制度為切入點，以揭露重大的違法違規(guī)問題為突破口，以從宏觀上提出加強管理、提高效益的意見和建議為最終審計目標，發(fā)揮了審計作為宏觀調(diào)控重要手段的作用。
“以防范風險為主，立足于從政策、制度以及監(jiān)管等方面提出審計建議?！狈儿i司長告訴記者。
早在2002年，審計署就緊緊圍繞著宏觀經(jīng)濟運行中存在的突出問題開展工作，揭露和反映了宏觀經(jīng)濟運行中存在的突出風險，有效地促進了宏觀經(jīng)濟運行和金融運行機制的健康運行。
其中，商業(yè)銀行的經(jīng)營業(yè)務中與房地產(chǎn)業(yè)相關的業(yè)務也一直在審計署的審查范圍內(nèi)。
在2002年對建設銀行的審計中，通過揭露房地產(chǎn)開發(fā)商虛假按揭騙取銀行資金，制造房地產(chǎn)虛假繁榮等問題，促進了國家有關部門對房地產(chǎn)市場的有效管理。
但是，經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已占銀行中長期貸款的近三成，不斷積累的金融風險已經(jīng)引起了政府高層的重視。有統(tǒng)計表明，2004年，在中國國有銀行不良貸款余額最大的十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)位居第四?！斑@說明，有很多房地產(chǎn)貸款在銀行的資產(chǎn)已經(jīng)不具有流動性，這種情況對金融秩序的穩(wěn)定構(gòu)成很大威脅”，有業(yè)內(nèi)人士這樣評價。
近期，國務院為引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出八項措施，其中一項即為加強信貸管理、防范金融風險，要求各商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風險。
據(jù)了解，近幾年部分商業(yè)銀行為開拓業(yè)務、搶占市場、追逐部門利益，從而放松風險管理的問題日益突出。加之沒有真正建立起法人治理結(jié)構(gòu)，風險管理存在較大缺陷。四大國有商業(yè)銀行經(jīng)營目標短期化、激勵機制官僚化、經(jīng)營機制行政化普遍存在的現(xiàn)象，致使不少銀行通過大量發(fā)放中長期貸款——做大分母達到降低不良貸款的目的。
對于銀行來說，個人住房按揭貸款一直被認為最具成長性，而且風險性最低的銀行業(yè)務之一。 而住房信貸又被業(yè)內(nèi)認為是風險較小的業(yè)務，正是因為個人住房貸款業(yè)務不良率低，各銀行都將之視作優(yōu)質(zhì)業(yè)務，往往降低門檻，再加上內(nèi)控制度不嚴，導致內(nèi)外勾結(jié)，虛構(gòu)銷售合同，騙取銀行貸款。
在這種狀況下，審計署的審計加大了對商業(yè)銀行風險業(yè)務的揭示力度，通過對關聯(lián)企業(yè)貸款業(yè)務、票據(jù)業(yè)務、個人消費信貸業(yè)務等方面存在的風險問題，給商業(yè)銀行內(nèi)部管理存在的潛在風險發(fā)出了警告。
以揭露商業(yè)銀行風險管理存在的突出問題，促進銀行加強管理，防范化解商業(yè)銀行潛在風險為著力點的金融審計，把住房貸款作為審計關注的重點，也就是順理成章的事情。
據(jù)了解，在審計過程中發(fā)現(xiàn)當前突出的風險業(yè)務，消費性貸款業(yè)務名列其中。2002年，審計曾抽查了建設銀行廣州地區(qū)八家支行的樓宇按揭貸款，發(fā)現(xiàn)由于銀行貸前審查不到位或違反貸款程序，有的甚至是與不法分子內(nèi)外勾結(jié)，導致虛假按揭金額達10.15億元，占抽查資金的7.7%,大部分已形成或面臨損失。2003年，在對中國工商銀行的審計中，發(fā)現(xiàn)上海市分行外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達”一人就發(fā)放個人住房貸款7141萬元，購買住房128套，用于“炒樓”贏利。2004年10月，審計署武漢特派辦在對信達資產(chǎn)管理公司審計時，在對該公司接收的“第二次剝離”不良貸款的審計中，著重關注了個人住房貸款形成的不良問題。隨后揭露了北京“森豪公寓”騙取銀行貸款的違規(guī)案例。就在這次審計署開始全面審計的同時，農(nóng)業(yè)銀行海南省分行臨高縣支行原副行長陳建學貪污挪用巨額公款案，于2003年12月17日東窗事發(fā)，有關案情及相關人員的處理情況成為人們關注的熱點問題。據(jù)媒體披露，因虛構(gòu)借款人信息、發(fā)放虛假按揭貸款等，中國農(nóng)業(yè)銀行海南省分海口某支行行長被省分行給予黨內(nèi)警告、行政記大過處分。
看來，虛假按揭并不限于建行一家。實際上各家開展個人住房按揭業(yè)務的銀行，很可能都“或多或少發(fā)生過虛假按揭”。
這就意味著，隨著中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等相繼開展住房貸款業(yè)務后，單獨對建設銀行一家的虛假按揭進行審計，實際上也已經(jīng)完全不足以反映整個市場的勢態(tài)了。就個人住房貸款余額所占比重而言，在2001年之后，建設銀行就已被工商銀行超越。
而以前的審計，雖然揭露了幾個典型的、有影響的虛假按揭的大案，但這僅是通過對在商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量審計中查出和發(fā)現(xiàn)的個案，而沒有對房地產(chǎn)貸款業(yè)務進行系統(tǒng)的審計調(diào)查。
采訪中，范鵬司長告訴記者，這次對農(nóng)業(yè)銀行的審計中，總行審計組專門成立資產(chǎn)質(zhì)量及業(yè)務經(jīng)營審計小組。從信貸管理和業(yè)務經(jīng)營的內(nèi)部控制入手，全面、系統(tǒng)的對消費信貸中的個人住房貸款和開發(fā)企業(yè)貸款的情況進行審計。
記者采訪中了解到，農(nóng)業(yè)銀行某家分行的審計組，在實施方案中將個人住房和商業(yè)用房貸款的重要性水平列為第二位。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人消費貸款納入了審計的視野，其業(yè)務的合規(guī)性、風險性成為檢查的重點。通過審計“揭露有無違反業(yè)務操作程序違規(guī)放貸、內(nèi)外勾結(jié)詐騙銀行資金”。
進而，通過揭露房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款經(jīng)營管理中存在的重大違規(guī)問題和突出風險，從制度上、政策上和監(jiān)管方面分析原因，提出加強管理的建議。
“圍繞著為中央繼續(xù)重視宏觀調(diào)控工作服務，其中金融領域是一個重點，比如提高住房貸款利率來抑制房地產(chǎn)價格增長過快的勢頭，我們在審計中，要加大這方面的力度?！狈儿i司長強調(diào)說。
重在揭露大案要案線索
今年，審計署進一步對參審人員明確了揭露銀行經(jīng)營管理中存在的重大違法違規(guī)問題和突出風險的審計目標。
這一目標的明確源于近期銀行業(yè)的問題頻出。
進入2005年，金融系統(tǒng)頗不平靜，從黑龍江中行高山案之后，中行北京分行、大連分行又連續(xù)涉案，農(nóng)行包頭分行等一系列的重大違法犯罪案件被連續(xù)暴露出來。
在審計署正式對其審計之前，農(nóng)業(yè)銀行在２月至５月開展風險專項大檢查，出動８萬人次，對2.5萬個經(jīng)營機構(gòu)進行檢查。在這種情況下，“今年對農(nóng)業(yè)銀行的審計還是要把揭露重大違法犯罪案件線索作為一個重要內(nèi)容。我們需要研究近期中行、農(nóng)行等金融機構(gòu)暴露出來案件的作案手法，從中總結(jié)如何發(fā)現(xiàn)大案要案線索。”審計署分管金融審計的董大勝副審計長在4月初的金融審計培訓班上這樣指出。
配合宏觀調(diào)控目標的實現(xiàn)，對住房信貸的審計成為這次農(nóng)行審計的重點。采訪中，范鵬司長也告訴記者，以前強調(diào)以資產(chǎn)質(zhì)量為重點，但從當前金融領域仍大案要案頻發(fā)的現(xiàn)實出發(fā)，今年的金融審計還是要把揭露重大違法犯罪案件線索作為一個重要內(nèi)容。
防范和化解金融風險，一直被視為金融審計的責任和使命。尤其是今年，金融領域出現(xiàn)了一系列的大要案，對此，有關監(jiān)管部門也組織了專項檢查?！斑@種情況下的審計人員的壓力可想而知”。聯(lián)系到目前正在開展的保持共產(chǎn)黨員先進行的教育，審計署自上至下開始了對今后工作的思考。對農(nóng)業(yè)銀行的審計，成為金融審計進一步解放思想，找到差距，開拓創(chuàng)新的起點。
據(jù)了解，今年審計署金融審計工作將圍繞以下原則展開：以真實性為基礎，以檢查內(nèi)部控制制度為切入點，以整體資產(chǎn)質(zhì)量為主線，以揭露重大違法違規(guī)問題為突破口。
于是，今年的農(nóng)業(yè)銀行審計則在于通過揭露金融領域重大風險問題和違法案件線索，注重從體制、制度、政策和監(jiān)管等方面分析原因，提出建議，促進建立安全穩(wěn)定的金融運行機制。
據(jù)總行審計組的一位審計人員介紹，審計人員在審計中結(jié)合群眾的舉報，加大了對違法違紀案件的查處力度。對此，以下幾個方面成為審計人員關注的重點：對被審計單位及個人嚴重違反《會計法》等財經(jīng)法規(guī)，情節(jié)嚴重、性質(zhì)惡劣的；對違規(guī)經(jīng)營、嚴重瀆職等造成重大損失或浪費的；對挪用侵吞私分國有資產(chǎn)，涉嫌貪污、受賄的；對以各種方式騙取銀行資金的，一定要查深、查透、查實，準確定性，并落實責任人，涉嫌違法犯罪的將及時按程序移送司法機關。（常 琪）（中國時代經(jīng)濟出版社 審計署金融司）
