五、市場發(fā)展態(tài)勢(shì)
國辦發(fā)明電[2005]8號(hào)文件和國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件發(fā)布后，各地采取了相應(yīng)調(diào)控措施，政策的綜合效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從22個(gè)城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)反饋的數(shù)據(jù)分析看，5月份以來各地房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本平穩(wěn)，并已出現(xiàn)積極變化。
?。ㄒ唬┥唐纷≌瑑r(jià)格上漲趨緩，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價(jià)格與上周環(huán)比穩(wěn)定。上海市商品住宅價(jià)格4月份環(huán)比上漲0.5％；進(jìn)入5月份以來，周環(huán)比分別上漲0.26％、0.49％、0.91％，漲幅已明顯超緩。
?。ǘ┥唐纷》砍山涣棵黠@下降，二手住房交易量增加。多數(shù)城市商品住房日平均成交量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市下降了20％以上。
與此同時(shí)，由于6月1日起將執(zhí)行調(diào)整營業(yè)稅政策，國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件下發(fā)后，多數(shù)城市二手住房日平均成交量明顯增加。5月份，南昌、武漢、長沙等城市日平均成交量比4月份增長了20％以上。上海市二手房日平均成交量約840套，恢復(fù)到去年同期水平；部分城市出現(xiàn)已經(jīng)購房且入住的居民，近日紛紛前來辦理權(quán)屬登記手續(xù)的現(xiàn)象，主要也是基于稅收政策的變化。
?。ㄈ┒糁仆稒C(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)。調(diào)控政策出臺(tái)后，投機(jī)投資性購房反映最為敏感。成都市在國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件公布后的兩天內(nèi)，預(yù)購商品房退房198套。各地普遍反映，進(jìn)入5月份以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價(jià)開始下調(diào)。蘇州市反映，部分原準(zhǔn)備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者，開始轉(zhuǎn)向長期出租。
總的看，國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件下發(fā)以來，市場心理預(yù)期已發(fā)生較大變化。投資性購房短期內(nèi)明顯減少，投機(jī)性購房得到一定程度的遏制。
但上述調(diào)控效果還只是初步的，市場發(fā)展態(tài)勢(shì)的變化更多地反映的還只是心理預(yù)期的變化，房價(jià)漲幅總體上還處于高位。下一步關(guān)鍵是要把各項(xiàng)調(diào)控措施真正落到實(shí)處，以穩(wěn)定市場預(yù)期，不斷鞏固和發(fā)展調(diào)控效果。此外，在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價(jià)變化的同時(shí)，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢(shì)，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。
六、當(dāng)前主要工作
?。ㄒ唬┱J(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)文件精神，全面落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策
房地產(chǎn)市場與住房問題密切相關(guān)，既是經(jīng)濟(jì)問題，又是社會(huì)問題。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)，與要素市場以及商品市場有密切關(guān)系，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，關(guān)系到居民住房問題的解決。正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)，及時(shí)采取有效措施，解決出現(xiàn)的突出問題，對(duì)于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。為此，必須按照中央要求，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)?；驹瓌t是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。重點(diǎn)是要遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，限制拆遷造成的被動(dòng)性需求，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。具體措施已經(jīng)明確，要切實(shí)認(rèn)真貫徹，既要解決當(dāng)前存在的突出問題，又要防止大起大落。
要把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)的判斷上來，統(tǒng)一到加強(qiáng)宏觀調(diào)控、切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀上來。
（二）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
切實(shí)做好普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作，對(duì)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格具有重要作用。各地要完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。各級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會(huì)同有關(guān)部門盡快提出今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模；明年的項(xiàng)目要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排。去年以來，住房價(jià)格上漲幅度超過兩位數(shù)的市縣，近期居住項(xiàng)目安排要以中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，按照控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，明確年度的開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，及時(shí)向社會(huì)公布，接受公眾監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期。
對(duì)近期已安排的中低價(jià)位普通商品住房項(xiàng)目，城市規(guī)劃主管部門要抓緊辦理規(guī)劃審批手續(xù)，加快工作進(jìn)度。土地供應(yīng)前，房地產(chǎn)主管部門要主動(dòng)會(huì)同有關(guān)部門及時(shí)提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，確保其作為土地出讓前置條件的規(guī)定得到落實(shí)；要合理確定供應(yīng)對(duì)象，保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)，滿足中低收入家庭住房需求。
城市規(guī)劃主管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，配合國土資源部門做好對(duì)閑置土地的清理工作。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可但2年仍未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，責(zé)成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位對(duì)未能開工的原因作出說明。對(duì)沒有正當(dāng)理由不開工建設(shè)的，要督促其盡快開工；對(duì)違反規(guī)劃許可的，要堅(jiān)決予以撤銷。嚴(yán)禁借規(guī)劃再次審查之際，擅自變更控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的各項(xiàng)控制指標(biāo)。省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要加強(qiáng)對(duì)各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。
?。ㄈ┱D規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為
當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的投機(jī)炒房行為，是造成住房價(jià)格過快上漲、市場秩序混亂的重要原因。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案。各地房地產(chǎn)主管部門要堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于禁止期房轉(zhuǎn)讓的決定，認(rèn)真組織實(shí)施，在預(yù)售合同備案、房屋權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和住房價(jià)格上漲過快的重點(diǎn)城市，今年6月底前要基本實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，其他有條件的市縣也要抓緊推進(jìn)這項(xiàng)工作。
繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作。要會(huì)同工商、物價(jià)、國土資源等部門完善整治工作方案，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)資質(zhì)核準(zhǔn)及日常監(jiān)管工作。未取得相應(yīng)資質(zhì)的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)和中介活動(dòng)。要依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售等行為。重點(diǎn)查處虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布虛假廣告，提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價(jià)，誘騙消費(fèi)者爭購；以及炒買炒賣和囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為。其不良行為要記錄房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的典型案例，要會(huì)同有關(guān)部門及時(shí)督查督辦，并公開予以曝光。
?。ㄋ模┳ゾo制定享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)稅收調(diào)整政策
省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要依據(jù)《通知》規(guī)定的條件，從合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅、鼓勵(lì)中小套型中低價(jià)位普通住房建設(shè)出發(fā)，會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究提出當(dāng)?shù)叵硎軆?yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后，確保今年5月31日前公布執(zhí)行。具體標(biāo)準(zhǔn)制定中，要根據(jù)本地實(shí)際，從嚴(yán)掌握，不得突破《通知》的有關(guān)規(guī)定。指導(dǎo)督促各地嚴(yán)格執(zhí)行國家稅務(wù)總局等三部門聯(lián)合下發(fā)的國稅發(fā)[2005]89號(hào)文件的各項(xiàng)規(guī)定，使住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策調(diào)整等措施真正落到實(shí)處。
?。ㄎ澹┘涌旖?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度
要認(rèn)真貫徹《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理。要積極協(xié)調(diào)國土資源等部門，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房需求情況，落實(shí)項(xiàng)目用地，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)格將開發(fā)利潤控制在3％以內(nèi)。嚴(yán)格將把經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積控制在小套型60平方米左右、中套型80平方米左右。
各市（縣）今年內(nèi)要完成城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查工作。在全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況的基礎(chǔ)上，建立保障對(duì)象檔案和廉租住房管理信息系統(tǒng)。要積極會(huì)同有關(guān)部門，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，逐步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。
各地要進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房享受資格審查制度。不符合條件的，不得享受有關(guān)優(yōu)惠政策。省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要加強(qiáng)對(duì)市（縣）住房保障工作的監(jiān)督檢查，認(rèn)真落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制管理。建設(shè)部將適時(shí)對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房制度建設(shè)情況定期予以通報(bào)。
?。┘訌?qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測(cè)，加快市場信息系統(tǒng)建設(shè)
要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，6月底前，基本完成信息系統(tǒng)建設(shè)第一階段的驗(yàn)收工作。及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢(shì)和房價(jià)變動(dòng)情況分析，為政府加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提供有力的依據(jù)。為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測(cè)，建設(shè)部決定從2005年7月份起建立40個(gè)大中城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)主要數(shù)據(jù)指標(biāo)和市場監(jiān)測(cè)報(bào)告上報(bào)和發(fā)布制度。
?。ㄆ撸┘訌?qiáng)輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期
要加大對(duì)《通知》的政策宣傳力度，把握正確的輿論導(dǎo)向，合理引導(dǎo)市場心理預(yù)期。要采取多種形式，加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策措施的解釋宣講工作，讓廣大群眾正確理解國務(wù)院的決策部署及穩(wěn)定住房價(jià)格的各項(xiàng)政策措施。要完善市場信息披露制度，適時(shí)披露土地供應(yīng)、市場供求及地價(jià)、房價(jià)變動(dòng)等信息，增強(qiáng)市場透明度。對(duì)一些單位、個(gè)人及媒體歪曲宏觀調(diào)控政策，惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，要堅(jiān)決予以制止，并及時(shí)予以澄清。
?。ò耍┘訌?qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)地方責(zé)任
各級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門，特別是省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建委（房地產(chǎn)局）要在當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)同有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤€(wěn)定住房價(jià)格工作的監(jiān)督檢查，對(duì)問題突出地區(qū)要重點(diǎn)指導(dǎo)，及時(shí)總結(jié)推廣好的經(jīng)驗(yàn)和做法。對(duì)住房價(jià)格上漲過快、投資增幅較大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷規(guī)模反彈大的地區(qū)，要及時(shí)作出處理，并予以通報(bào)。按照國務(wù)院的部署，建設(shè)部等七部門近期將組成聯(lián)合檢查組，對(duì)部分省市貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格工作進(jìn)行專項(xiàng)檢查。(建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長 謝家瑾 2005年6月）
