本報獨家專訪三位房地產研究專家：
“限外”炒房政策能否堵住熱錢？（焦點報道）
嚴控民間外匯防止熱錢曲線涌入 應該制定限制外資炒房相關細則
主持人：王明峰 張 征
嘉 賓：馮 科 北京大學經濟所房地產金融研究中心主任
尹中立 中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任
尹伯成 復旦大學房地產研究中心主任
建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》。有人認為，這一政策有利于我國房地產和宏觀經濟健康發(fā)展的同時，也給外資留下了一些漏洞可鉆。本報就此問題采訪了有關專家。
炒房意在賭人民幣升值
問：外資大規(guī)模地進入我國房地產市場主要原因有哪些？
尹伯成：一個原因就是人民幣升值的預期。外資現在大量買房子的話將來人民幣升值，他們肯定會有好處的。另一個原因就是房子本身增值的預期。我國房地產行業(yè)隨著經濟的發(fā)展還要發(fā)展。再者，為了防止房價過快上升，國家進行了宏觀調控，給房地產企業(yè)帶來資金困難。他們迫切希望外資進來跟他們合作，希望外資能夠注入資金，把現有的房子賣給外國人，這也是外資進入房地產市場的一個好機會。
馮科：由于中國經濟持續(xù)快速發(fā)展，中國的投資回報率越來越高，中國自然成為以逐利為目的的國際游資競相涌入的理想投資地。
起到威懾境外游資作用
問：限制外資炒房政策出臺后，對我國的房產市場有哪些影響？
尹中立：我國出臺限制外資投資房地產的政策，并不意味著總體的對外開放的步伐的放緩。從《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》看，主要的目的是限制熱錢的投機，對于正常的商業(yè)活動沒有什么限制，不會對外商的長期投資產生不利影響。
尹伯成：限制外資炒房政策出臺之后，對一些境外投機的游資起到威懾的作用，外資投資我國內地房地產會有所收斂，對北京、上海這樣的大城市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展也起到了好的作用。房價如何平穩(wěn)發(fā)展，向什么方向發(fā)展，主動權不是牽在外國人手里，而是中國人自己有主動權。使房價按照中國政府和中國人民希望平穩(wěn)理性健康的方向發(fā)展，有積極的影響，使像上海這樣的大城市高檔商品住宅和商務樓價格得到平穩(wěn)。
馮科：由于外資主要投資高級商業(yè)樓和高檔住宅小區(qū)，外資主要投資的區(qū)域主要在上海、北京及一些沿海城市，該項政策將對高端住宅市場以及高級商業(yè)樓宇具有較大的負面影響，尤其對北京、上海、廣州、深圳等熱點地區(qū)的市場可能造成較大程度的沖擊，但是對一些普通住宅市場及其他外資投資比較少的城市影響不大。對非沿海城市的房價影響不大。
新政策出臺后，外資投資房地產會有所減少，這些資金會部分流到股票、外匯等資產市場。但是，目前，國內通過正規(guī)渠道進入房地產市場的資金非常有限，通過非正規(guī)渠道進入房地產市場的資金是正規(guī)渠道的３－５倍，限制外資，會使更多資金通過非正規(guī)渠道進入房地產市場。另外，外資投資房地產的條件更加嚴格后，更多的企業(yè)會選擇與國內同行合作的方式間接投資房地產行業(yè)，或者在港澳地區(qū)注冊公司，以港澳地區(qū)公司身份進行投資，可以繞開“國十四條”的限制。
加強民間外匯管理
問：你們覺得該如何落實政策效果？
尹伯成：要看政策的效果究竟怎么樣？還要看地方政府的表現，是不是對這個政策不折不扣地執(zhí)行。一些地方政府遲遲沒有任何細則出臺，沒有任何可操作的東西，銷售公司都表示還沒有接到通知，不曉得，中央政策出臺到他們落實還有很大的距離。目前對外資的威懾作用主要是外資自己怕進來被套牢。
尹中立：從政策執(zhí)行主體來看，外資（尤其是機構投資者）對國家出臺的政策是不敢輕易觸犯的，最讓人不放心的可能是地方政府。有些條款可能難以得到落實。
馮科：在一些經濟發(fā)達的省份，民間的外匯兌換市場非?；钴S，大額的外匯兌換可以在短時間內完成，其交易的效率不亞于正規(guī)的銀行外匯兌換。在這種情況下，可能有大批外資在外匯管理局的視線之外進入國內市場，而限制外資的政策根本對他們形成不了限制。因此，要想達到預期效果，必須進一步加強對民間外匯，多條措施相互配合才能達到預期的效果。
制定細則增加可操作性
問：有人說僅僅對境外資金進行控制，是控制不了的，因為港澳臺地區(qū)不在限制之內，有些外資就通過上述地區(qū)曲線進入國內房地產市場，對此說法，你們有何看法？
尹伯成：我認為，外資應當包括國外和港澳臺地區(qū)，來炒房的資金恐怕主要來自港澳臺，不完全是美國、歐洲、新加坡等。
限制外資炒房還應該有細則出來，增加可操作性，否則，有些地方政府對這一政策不積極。１９９３年，我國實行分稅制后，地方和中央稅收實行分開了，房地產行業(yè)獲得的利益都歸地方的。 賣地、稅收都是歸地方了。為了搞政績，地方都想把房價搞上去，對限制外資采取拖的辦法，這樣政策就泡湯了。
馮科：資本是一個逐利的市場，只要有收益在，投資者就會不擇手段進入，如果沒有收益，恐怕你自己拉人家也都不會來。只要房地產依舊是一個暴利的行業(yè)，就會吸引大量投資者進入。曲線進入市場的可能性完全存在，畢竟香港是金融自由港，由于“國十四條”對境外資金和港澳資金有所區(qū)別，相對而言，對港澳資金的監(jiān)管更松動一些，因此可能會導致更多的外資以港資的名義繼續(xù)進入房地產行業(yè)。
如果將房地產當作一個普通的行業(yè)來看，按照傳統(tǒng)邏輯，我們應當鼓勵長期資本流入，限制短期資本流入。
以疏導的形式而非以限制的形式利用外資，既可以用好外資，同時也避免被其他國家指責我國為非市場經濟國家。
