新華社北京８月７日電 經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱《意見》）。為便于理解文件相關(guān)內(nèi)容，記者采訪了六部門有關(guān)負責人（以下簡稱“有關(guān)負責人”）。
記者：境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，為什么應(yīng)當遵循商業(yè)存在的原則設(shè)立外商投資企業(yè)？
有關(guān)負責人：境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買非自用房地產(chǎn)，其目的是用于出售、出租等經(jīng)營活動，屬于投資經(jīng)營行為，根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》等規(guī)定，應(yīng)依法申請設(shè)立外商投資企業(yè)，并在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。境外投資者未按照外商投資法律的規(guī)定取得《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。
記者：《意見》為什么要對外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本占投資總額的比例進行調(diào)整？調(diào)整以后有何具體要求？
有關(guān)負責人：目前執(zhí)行的《關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》是1987年頒布的，近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，原有一些規(guī)定已不適應(yīng)形勢發(fā)展，需要進一步加以完善。為了提高外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力，充實外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的資本，《意見》對投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本占投資總額的比例進行了調(diào)整，將注冊資本從不得低于投資總額（1000萬－3000萬美元）的2/5或投資總額（3000萬美元以上）的1/3，統(tǒng)一提高到不得低于投資總額的50%。對于投資總額1000萬美元以下的，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。
記者：為什么要對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，在審批程序方面作出專門規(guī)定？
有關(guān)負責人：外資以購買股權(quán)等形式進入房地產(chǎn)市場，帶來了一系列問題，主要是：企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)雖然發(fā)生了變化，但作為房地產(chǎn)項目主體的企業(yè)名稱等有的并未發(fā)生變化；一些企業(yè)新股東不愿遵守以前股東所簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；一些企業(yè)訂立固定回報或變相固定回報條款等。而原有審批程序難以保證有關(guān)部門掌握相關(guān)信息，成為房地產(chǎn)市場監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)。為了防止利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓和并購?fù)稒C炒作房地產(chǎn)，防止擅自改變土地用途或規(guī)避正常的外資準入審批，按照有關(guān)法律法規(guī)和政策，《意見》規(guī)定：上述股權(quán)、項目轉(zhuǎn)讓和企業(yè)并購，由商務(wù)主管等部門嚴格按規(guī)定進行審批。投資者申請辦理審批手續(xù)時，應(yīng)提供履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的保證函，《國有土地使用證》，稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料，以及建設(shè)（房地產(chǎn)）部門將變更事項記載于房地產(chǎn)登記系統(tǒng)后發(fā)放的股權(quán)變動（變更）備案證明。在外匯登記環(huán)節(jié)，外匯管理部門將對投資者切實履行股權(quán)投資責任進行監(jiān)管，做好外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更工作。
為繼續(xù)落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善處理現(xiàn)有保證外方投資固定回報項目有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)［2002］43號），《意見》重申，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方不得在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款，有關(guān)部門在審批中將加強固定回報的審核工作。
記者：為什么規(guī)定境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金？
有關(guān)負責人：《意見》依照有關(guān)規(guī)定，強調(diào)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，應(yīng)對職工安置和銀行債務(wù)處理做出妥善安排，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。作出這樣規(guī)定的目的是維護職工的合法權(quán)益和銀行的合法權(quán)益，維護正常的經(jīng)濟秩序和社會秩序，同時也為了保證企業(yè)的正常經(jīng)營。為了防止出現(xiàn)投機炒樓，或囤積土地、房源等違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，《意見》規(guī)定不允許有不良記錄的境外投資者從事上述并購活動。外匯管理部門將加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓外匯登記工作，落實對境外投資者以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的監(jiān)管。
記者：《意見》規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。這是否說明對外商投資企業(yè)貸款和外匯管理的政策更加嚴格了？
有關(guān)負責人：這項規(guī)定并不代表對外商投資企業(yè)貸款和外匯管理的政策更加嚴格，而是為了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)與中資企業(yè)在相關(guān)政策上的一致。這既是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要，也是防止境外熱錢短線炒作境內(nèi)房地產(chǎn)的措施。譬如《意見》要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同時滿足按規(guī)定全部繳付注冊資本金、取得《國有土地使用證》和開發(fā)項目資本金達到項目投資總額35%這三個條件，方可辦理銀行貸款，這與目前對中資房地產(chǎn)企業(yè)的要求是基本一致的。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)如果不具備上述條件而擅自借入外債，外匯管理部門不得辦理其外債登記和外債結(jié)匯核準，外匯指定銀行也不得辦理其外匯入賬和結(jié)匯手續(xù)。同時，新的外匯管理政策還規(guī)定，根據(jù)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格管理的要求，境外機構(gòu)和個人存入境內(nèi)銀行外國投資者專用外匯賬戶的資金，未轉(zhuǎn)入后續(xù)設(shè)立的外商投資企業(yè)資本金賬戶之前，不能用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。
記者：我們注意到《意見》對境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買自用、自住商品房作出了新的規(guī)定，這是基于什么考慮？
有關(guān)負責人：隨著我國對外開放和房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)日趨活躍，外資進入房地產(chǎn)市場的準入規(guī)則不夠規(guī)范、市場秩序比較混亂。我國土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾突出。從長遠考慮有必要進一步加強境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的監(jiān)管。
《意見》規(guī)定，除經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)外，符合條件的境外機構(gòu)和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機構(gòu)經(jīng)有關(guān)部門批準在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)，二是在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人。境外個人在境內(nèi)工作、學習超過一年時間的，已屬國民經(jīng)濟的“居民”范疇，其經(jīng)濟活動的成果計入我國的GDP，自然可以享受境內(nèi)自然人的部分待遇，因而允許購買生活、工作必需的自住商品房；在境內(nèi)工作學習不足一年時間的，其住房需求可通過租賃方式加以解決。考慮到港澳臺地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒有在內(nèi)地學習、工作，但在內(nèi)地長期生活，允許其在境內(nèi)購買自住的商品房是有必要的，因此《意見》規(guī)定可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。
記者：符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房為什么必須采取實名制？
有關(guān)負責人：為防止某些境外機構(gòu)和個人違規(guī)購買炒作房地產(chǎn)，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管的基礎(chǔ)工作，更準確地掌握房地產(chǎn)信息，參照國內(nèi)居民購房的普遍做法，對符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購房實行實名制是必要的。境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房時，境外機構(gòu)必須持有有關(guān)部門批準其設(shè)立分支、代表機構(gòu)的證明，個人則應(yīng)持在境內(nèi)學習、工作超過一年的有效證明。各地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管部門將嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人購買房屋的產(chǎn)權(quán)登記。自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的商品房，符合條件的境外機構(gòu)只能在設(shè)立分支、代表機構(gòu)的城市購買用于辦公所需的商品房。各地房地產(chǎn)主管部門將完善商品房交易登記信息系統(tǒng)，加強商品房預(yù)售合同登記備案，發(fā)現(xiàn)境外機構(gòu)和個人購房不符合自用、自住原則的，不予辦理有關(guān)手續(xù)。
記者：《意見》出臺后，外商投資企業(yè)、境外機構(gòu)和個人購房的資金匯入和結(jié)匯的具體辦理程序有什么變化？
有關(guān)負責人：為配合《意見》的落實工作，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理，今后境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)商品房只有符合自用、自住原則，才能辦理相關(guān)外匯收支和匯兌手續(xù)。境外機構(gòu)和個人從境外匯入購房款或從其境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)當經(jīng)外匯指定銀行審核確認相關(guān)材料后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，不能將外匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。境外機構(gòu)和個人因故不能完成商品房交易，需將人民幣購房款購匯匯出的，經(jīng)原結(jié)匯的外匯指定銀行進行真實性審核確認后，可將人民幣購房款購匯劃回境外機構(gòu)或個人外匯賬戶。境外機構(gòu)和個人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，須依法辦理納稅等手續(xù)并經(jīng)商品房所在外匯管理部門審核確認后，可購匯匯出。（完）
