在宏觀調(diào)控后，中國房地產(chǎn)市場又進(jìn)入一個新的探索時期。宏觀調(diào)控是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向健康、有序的方向發(fā)展。但一些有關(guān)房產(chǎn)、地產(chǎn)的矛盾也隨之浮出水面，如何解決這些矛盾？當(dāng)今土地市場還存在哪些問題？作為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)前景如何？針對這些問題，中國地產(chǎn)投資網(wǎng)記者于９月２９日專訪了原國家土地管理局局長、全國政協(xié)委員、中國土地學(xué)會理事長鄒玉川（以下簡稱鄒）。
問：我國現(xiàn)在土地利用率較低，浪費現(xiàn)象十分嚴(yán)重，節(jié)約集約用地的潛力很大，國家也大力推進(jìn)節(jié)約集約用地。您在一次會議上的講話中強調(diào)： “土地資源是有限的，作規(guī)劃、搞供應(yīng)，一定要做到節(jié)約集約利用，使經(jīng)濟良性循環(huán)，可持續(xù)發(fā)展?！闭埬勔徽勥@項政策怎樣做才能讓這個目標(biāo)落到實處？
鄒：節(jié)約集約利用土地，最主要的一條就是把節(jié)約集約利用土地作為制定或修編土地利用規(guī)劃的一條重要原則。規(guī)劃做好了，節(jié)約集約利用就有了基礎(chǔ)。如果土地利用規(guī)劃搞不好，就沒有節(jié)約的基礎(chǔ)，這是首要的。
第二個就是要把閑置的土地充分利用起來。我國人多地少，要發(fā)展還要繼續(xù)占地，解決這些矛盾，就必須節(jié)約集約利用土地。在這種情況下，我們浪費這么多土地就更不應(yīng)該了。前些時候公布的數(shù)字，我國有３９０萬畝閑置土地。如果利用起來，這些土地作為建設(shè)用地，我看夠用一兩年的了。
再一個，現(xiàn)在已經(jīng)形成的建設(shè)用地利用率低的土地也要充分利用起來。現(xiàn)在我們建設(shè)用地的利用率并不是很高，城市的建筑密度還是很低，有些城市搞大花園式的廠房、花園式的大院等，農(nóng)村的“空心村”也有不少閑置土地。把這些地方的潛力充分挖掘出來，把城市的建筑密度提高零點幾個百分點，就會增加大量的建設(shè)土地。
解決這個問題，還是要采取市場機制的辦法。就是你利用土地充分了，我給什么優(yōu)惠；交出他的閑置用地，我給什么政策；不交出來，我又有什么政策調(diào)控。要從機制上解決這個問題，提高土地利用率就能逐步實現(xiàn)了。當(dāng)然了，也不是一句話就能提高的，還需要一個過程。
這幾個方面，一個利用閑置土地，一個提高土地利用率以及采取市場機制調(diào)整的辦法，一般就能夠解決問題，既能滿足農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，也能夠滿足經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)用地的需要。
問：上世紀(jì)９０年代，國家對房地產(chǎn)實行了第一次宏觀調(diào)控。您曾說過：“沒有那次宏觀調(diào)控和回歸，就不會有９０年代后期房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和復(fù)興。”事隔１１年，中央今年提出的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，目的同樣在于呼吁房地產(chǎn)市場的理性回歸。請您談一談本輪宏觀調(diào)控的效果主要體現(xiàn)在哪幾個方面？
鄒：這次宏觀調(diào)控的結(jié)果，就整體來講，是要促使我國的經(jīng)濟朝著良性循環(huán)方向發(fā)展，避免重復(fù)、低效率的建設(shè)。對房地產(chǎn)來講，城市發(fā)展、居民住房當(dāng)然還是要占用一部分土地的。問題是你用地的結(jié)構(gòu)，就搞房地產(chǎn)來說，是首先滿足居民的住房需要呢，還是首先滿足少數(shù)人住房過分寬敞的享受呢？恐怕主要還是首先滿足居民的住房需要。比如說，好多地方的別墅并不是一年四季都有人住的，有些一年也就是一兩個月、兩三個月有人住，其他時間就沒人了。這樣利用率就很低了，就要調(diào)整，所以現(xiàn)在就要暫停別墅供地，加大普通住宅的供地量。我認(rèn)為，隨著調(diào)控措施的落實，調(diào)控會促進(jìn)國家房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。既夠符合市場經(jīng)濟的規(guī)律，又滿足廣大人民的需要，我想調(diào)控最終會達(dá)到這個目標(biāo)。
問：那么這次宏觀調(diào)控能否再次帶來“房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和復(fù)興”呢？
鄒：應(yīng)該是沒問題的，因為通過這次調(diào)控，把不符合發(fā)展規(guī)律、不能促進(jìn)經(jīng)濟良性循環(huán)、不適合我們國情的東西控制住，把適合我們國情的、符合人民利益的東西發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然就會復(fù)蘇了。另外，從整個經(jīng)濟發(fā)展來看，經(jīng)濟發(fā)展了，我國的人口，特別是城市人口，隨著城市化進(jìn)程的加快還要增加。人口增加必然需要住房，這本身就是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)最基礎(chǔ)的東西，沒有需求就沒有發(fā)展。正因為有需求，房地產(chǎn)才能夠開發(fā)，才能夠推銷，才能夠有市場。那么經(jīng)過調(diào)控，把不應(yīng)該和不健康的東西剔除，把一些符合人們需要也符合國家政策的東西大量擴展起來，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然會走上健康發(fā)展的道路。
問：根據(jù)本網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，宏觀調(diào)控后各地的房地產(chǎn)市場都有降溫的趨勢，這一點證明了宏觀調(diào)控起到了明顯的成效。但同時，土地流標(biāo)現(xiàn)象也屢見不鮮。就目前的形勢來看，政府應(yīng)如何化解這一問題？您認(rèn)為目前土地市場還存在哪些問題和困難？
鄒：這跟我上兩個問題是有很大關(guān)系的。就目前而言，某些地區(qū)出現(xiàn)流標(biāo)的現(xiàn)象應(yīng)該是非常正常的，因為一個新的政策出臺以后，可能會對產(chǎn)業(yè)造成比較大的影響，因此其中涉及的開發(fā)商或投資者就得審時度勢，這是可以理解的，這正好也可以避免開發(fā)的盲目性。個別地方出現(xiàn)流標(biāo)，我看是個別的或者是暫時的現(xiàn)象。有些城市在土地出讓方面照樣很活躍，這是市場回歸理性的一個必然過程。
現(xiàn)在的核心問題是規(guī)范土地市場。經(jīng)過幾次整頓，各地的土地市場都比較規(guī)范了。但規(guī)范土地市場工作還要繼續(xù)深化。比如說現(xiàn)在經(jīng)營性用地進(jìn)入市場主要還是采用招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式進(jìn)行。今后，凡是經(jīng)營性用地，包括一些經(jīng)營性的工業(yè)用地，都要逐步進(jìn)入市場。只有這樣，市場才能夠真正起到在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用。另一方面，節(jié)約集約利用土地，也需要采用市場的手段去調(diào)控。當(dāng)然，需要完善和解決的問題很多，但總體上應(yīng)該這樣深化。
問：按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。其中“明租”提出要將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確。您認(rèn)為這項措施是否具備可行性？它將對房地產(chǎn)界和政府財政產(chǎn)生哪些具體影響？
鄒：這個問題目前正在討論中，大家的觀點還不太一致。有的學(xué)者認(rèn)為，土地出讓一次性收費存在不少弊端，比如說有人認(rèn)為抬高了城市化的門檻，培養(yǎng)了一批侵吞全民資產(chǎn)的富豪，倒了一批有審批權(quán)的官員，這種觀點的意思是一次性出讓使今后產(chǎn)生的級差地租都?xì)w了經(jīng)營者和使用者了。
另一種觀點認(rèn)為年租太復(fù)雜，收取起來成本太高。我個人認(rèn)為，從市場化的深度發(fā)展要求來說，年租制是需要推行的。市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家年租制能夠?qū)嵭?，我們正朝著市場?jīng)濟走，為什么不能實行呢？關(guān)鍵是應(yīng)該吸取發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，逐步把成本降下來，采取一些措施逐步把市場規(guī)范起來，當(dāng)然這需要有個過程，它是市場的一種形式，一種手段，還需要有個磨合的過程。我個人還是主張逐步實行年租制，這樣，房地產(chǎn)商的壓力減輕了，成本降低了，房價也不會一下提高了。
這方面我看會有阻力，為什么呢？這有個本地的利益機制問題。城市急著要發(fā)展，就需要大筆的資金。如果采用年租制，每年收上來的錢比一次出讓少，對那些急于尋求發(fā)展的地方講，它解決不了大問題，所以有的地方可能還是情愿采用出讓的方法。
這個影響（指土地出讓金分年收取對房地產(chǎn)界和政府財政產(chǎn)生的具體影響），我認(rèn)為還是好的影響多一些，量體裁衣，循序漸進(jìn)，有多少錢辦多少事！現(xiàn)在不具備條件、辦不到的事情，非要努力去辦，就會出現(xiàn)后遺癥了。（張 曦）
