國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見
國土資發(fā)〔2012〕134號
各省、自治區(qū)、直轄市及副省級城市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局，解放軍土地管理局，各派駐地方的國家土地督察局：
土地登記規(guī)范化建設(shè)是規(guī)范土地登記行為，提高土地登記公信力，保障土地交易安全，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的重要措施。近年來，全國土地登記規(guī)范化建設(shè)取得了較好成效，土地登記規(guī)范化水平不斷提高，但仍不同程度存在不規(guī)范的問題。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記規(guī)范化建設(shè)，根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)及《土地登記辦法》，提出以下意見：
一、嚴(yán)格劃分宗地
土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料，結(jié)合實(shí)際使用情況，按照地籍調(diào)查程序劃定。宗地的地號應(yīng)當(dāng)依據(jù)宗地代碼編制規(guī)則編寫。
宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會同有關(guān)部門同意。
二、準(zhǔn)確界定土地登記用途
土地登記的用途應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）二級類填寫。根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、用地批準(zhǔn)文件等，依法批準(zhǔn)的用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類不對應(yīng)的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時在土地證書“記事欄”內(nèi)標(biāo)注批準(zhǔn)用途。
三、規(guī)范土地出讓年限起算時點(diǎn)
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的起算時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)出讓合同的約定確定；合同沒有約定或者約定不明確的，按照實(shí)際交付土地日期確定，實(shí)際交付日期以交地確認(rèn)書確認(rèn)的時間為準(zhǔn)；對違法用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，以違法用地處理意見確定的違法行為發(fā)生之日起算。
四、規(guī)范儲備土地登記
按照《土地儲備管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，申請儲備土地登記的機(jī)構(gòu)應(yīng)為市（縣）人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源主管部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。除法律另有規(guī)定外，其他單位申請儲備土地登記的，不予受理。
土地儲備機(jī)構(gòu)申請登記土地的，應(yīng)當(dāng)提交土地登記申請書、申請人身份證明資料、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、政府批準(zhǔn)的儲備計劃、批準(zhǔn)納入儲備的文件、相關(guān)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等材料。經(jīng)市（縣）人民政府批準(zhǔn)，對產(chǎn)權(quán)清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登記，核發(fā)國有土地使用證。儲備土地登記的使用權(quán)類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲備）”，登記的用途應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定，能夠細(xì)化到《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類的，應(yīng)當(dāng)按《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類填寫。未確定規(guī)劃用途的，不予登記。
五、規(guī)范土地抵押登記
依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)取得《金融許可證》的金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)省級人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。
以部分宗地申請土地使用權(quán)抵押登記的，不予受理。規(guī)劃用于社會公益設(shè)施的儲備土地，不得辦理抵押登記。為第三方提供擔(dān)保的儲備土地不得辦理抵押登記。
六、進(jìn)一步明晰有關(guān)超面積宅基地登記政策
對1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應(yīng)按照批準(zhǔn)面積填寫使用權(quán)面積。實(shí)際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按實(shí)際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。
七、嚴(yán)格土地登記統(tǒng)一管理
縣級以上人民政府是國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)登記發(fā)證的法定主體，除法律另有規(guī)定外，政府派出機(jī)構(gòu)一律不得登記發(fā)證。各級國土資源主管部門要明確由地籍業(yè)務(wù)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)各類土地登記工作。
八、依法審查土地登記申請資料
申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國土資源主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對申請材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》、《土地登記辦法》等法律、規(guī)章要求，對申請人提供的申請材料進(jìn)行合理審慎審查。
九、建立土地登記會審制度
土地登記審查過程中涉及土地用途、出讓年限起算時點(diǎn)無法準(zhǔn)確界定的，土地登記人員認(rèn)為上級作出的有關(guān)土地登記的決定或命令與國家土地登記有關(guān)規(guī)定不相符的，以及其他超出地籍業(yè)務(wù)部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提請國土資源主管部門領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行集體會審。各部門要協(xié)作配合，立足職能，認(rèn)真審查，形成書面意見。
十、建立健全土地登記檔案資料管理制度，推進(jìn)土地登記信息化建設(shè)
土地登記檔案資料應(yīng)當(dāng)由土地登記機(jī)構(gòu)集中統(tǒng)一管理，不得在各業(yè)務(wù)部門、土地管理所分散保管。土地登記資料以宗地為單位組卷，土地登記簿應(yīng)專門管理。已建立電子登記簿的，要同時保留紙質(zhì)登記簿，并簽字蓋章。要建立健全土地登記資料收集整理、立卷歸檔、安全保管、提供利用等制度。各地要在地籍?dāng)?shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，建成以土地登記和信息服務(wù)為主要內(nèi)容的地籍管理信息系統(tǒng)。建立地籍?dāng)?shù)據(jù)的更新維護(hù)機(jī)制，通過日常土地變更登記，實(shí)時更新地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，切實(shí)做到在線監(jiān)管。加快全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)建設(shè)，拓展土地登記信息應(yīng)用的廣度和深度，進(jìn)一步提升土地監(jiān)管能力和社會化服務(wù)水平。
十一、嚴(yán)格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度
未取得國土資源部頒發(fā)的《土地登記上崗資格證》的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。土地登記審批表中的“審查人”與“負(fù)責(zé)人”，在簽發(fā)審查意見時應(yīng)當(dāng)填寫土地登記上崗資格證號。各地要加強(qiáng)土地登記持證上崗人員的繼續(xù)教育，不斷提高土地登記從業(yè)人員的素質(zhì)。
十二、完善土地登記代理制度
各?。▍^(qū)、市）國土資源主管部門要加快土地登記代理機(jī)構(gòu)建設(shè)，促進(jìn)地方行業(yè)協(xié)會的建立發(fā)展，真正發(fā)揮土地登記代理制度的作用。地籍業(yè)務(wù)部門要加強(qiáng)對土地登記代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
十三、完善土地登記資料公開查詢制度
各級國土資源主管部門要認(rèn)真落實(shí)《土地登記資料公開查詢辦法》，切實(shí)推進(jìn)土地登記資料公開查詢工作，豐富查詢方式，規(guī)范查詢程序，明確查詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)水平。除提供紙質(zhì)查詢外，有條件的地方應(yīng)實(shí)行信息化查詢，并通過網(wǎng)絡(luò)逐步實(shí)現(xiàn)土地登記資料的異地查詢。
各地要依據(jù)本文件的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，進(jìn)一步完善有關(guān)政策，細(xì)化有關(guān)規(guī)定，不斷提高土地登記規(guī)范化水平。
此文件自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期為5年。
2012年9月6日
