海南省政府文件
瓊府〔2006〕34號
海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)
參與土地成片開發(fā)的通知
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為了進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，規(guī)范土地開發(fā)，有效實(shí)施“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動”戰(zhàn)略，促進(jìn)我省產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與土地資源協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)就規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)工作的有關(guān)事項(xiàng)，通知如下：
一、各市、縣政府和有關(guān)部門要高度重視企業(yè)參與土地成片開發(fā)工作。各市、縣政府要始終把落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)作為著力點(diǎn)，按照落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)又快又好發(fā)展的要求，對土地資源的使用統(tǒng)籌規(guī)劃，編制土地成片開發(fā)計(jì)劃。各級建設(shè)、規(guī)劃、國土環(huán)境資源、發(fā)展與改革、財(cái)政等相關(guān)職能部門要各司其責(zé)，加強(qiáng)管理，確保土地成片開發(fā)項(xiàng)目有效實(shí)施。
二、規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的方式。企業(yè)參與土地成片開發(fā)是指在城鎮(zhèn)建成區(qū)以外、尚未具備具體項(xiàng)目建設(shè)條件的新的規(guī)劃區(qū)域，政府劃出一定面積的區(qū)片，由參與成片開發(fā)的企業(yè)（以下稱主開發(fā)商）按照規(guī)劃投資，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、自有項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目招商工作，并從依法出讓的土地中獲得一定比例土地收益權(quán)的土地開發(fā)行為。
三、強(qiáng)化土地成片開發(fā)的規(guī)劃管理。省政府有關(guān)職能部門和市、縣政府要高度重視土地成片開發(fā)建設(shè)規(guī)劃編制工作。市、縣政府要根據(jù)國家政策以及我省土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃體系，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，科學(xué)編制土地成片開發(fā)總體規(guī)劃和土地成片開發(fā)控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照有關(guān)規(guī)定報(bào)批后實(shí)施?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃沒有編制完成的，不得實(shí)施土地成片開發(fā)。
四、按照公開、公平、公正的原則選擇主開發(fā)商。市、縣政府按照土地成片開發(fā)的總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時序、開發(fā)期限、投資總額、年度資金投資額、被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置計(jì)劃以及主開發(fā)商的投入回報(bào)方式、違約責(zé)任等，編制土地成片開發(fā)方案，報(bào)經(jīng)省政府批準(zhǔn)后公布。土地成片開發(fā)方案公布后，有兩個或者兩個以上開發(fā)意向者的，以招標(biāo)方式確定主開發(fā)商；只有一個開發(fā)意向者的，應(yīng)根據(jù)方案中設(shè)定的條件與開發(fā)意向者協(xié)商簽訂成片開發(fā)的協(xié)議。
市、縣政府違反省政府批準(zhǔn)的土地成片開發(fā)方案或土地成片開發(fā)方案尚未報(bào)經(jīng)省政府批準(zhǔn)，擅自與開發(fā)商簽訂的土地成片開發(fā)合同（協(xié)議）無效；并依照《海南省行政首長問責(zé)暫行規(guī)定》等規(guī)定，對主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
五、合理確定土地成片開發(fā)規(guī)模，強(qiáng)化土地集約和節(jié)約利用。實(shí)施土地成片開發(fā)，要根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場需求情況，進(jìn)行深度分析和科學(xué)論證，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、產(chǎn)品供需平衡的原則，確定土地成片開發(fā)規(guī)模。土地成片開發(fā)面積應(yīng)當(dāng)控制在與主開發(fā)商約定時間內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)及其招商能力范圍以內(nèi)。
對成片開發(fā)的土地要遵循集約和節(jié)約用地的原則供地，切實(shí)做到供應(yīng)一塊、開發(fā)一塊、見效一塊，避免閑置浪費(fèi)土地資源。對具體項(xiàng)目的用地，要在土地使用合同中明確土地用途、容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度和開發(fā)進(jìn)度等控制性要求，以提高土地集約、節(jié)約利用水平。
六、合理確定開發(fā)期限，建立退出機(jī)制，確保土地成片開發(fā)項(xiàng)目有效實(shí)施。市、縣政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地成片開發(fā)的規(guī)模等因素，明確主開發(fā)商對土地成片開發(fā)的期限。開發(fā)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)期限一般不得超過2年，最長不得超過4年；完成開發(fā)區(qū)域內(nèi)全部自有項(xiàng)目建設(shè)以及落實(shí)全部招商引資項(xiàng)目的期限一般不得超過8年，最長不得超過10年。特殊情況需延長開發(fā)期限的，須報(bào)省政府批準(zhǔn)。
市、縣政府還應(yīng)根據(jù)土地成片開發(fā)的時序和主要建設(shè)內(nèi)容等因素，明確主開發(fā)商在土地成片開發(fā)期限內(nèi)每一年度的投資比例、完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比例以及自有項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和落實(shí)招商引資項(xiàng)目的計(jì)劃，確保土地成片開發(fā)按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。主開發(fā)商每一年度完成的投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比例原則上不得低于在土地成片開發(fā)期限內(nèi)的年度平均比例，但是主開發(fā)商上一年度完成的比例超過年度平均比例的，超過部分可以納入下一年度平衡考核。
主開發(fā)商未能按照約定完成年度投資比例、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比例自有項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和招商引資項(xiàng)目計(jì)劃的，或者主開發(fā)商未能在約定的土地成片開發(fā)期限內(nèi)完成全部投資額、全部基礎(chǔ)設(shè)施、全部自有項(xiàng)目建設(shè)和全部招商引資項(xiàng)目的，市、縣政府應(yīng)當(dāng)依法解除與主開發(fā)商簽訂的開發(fā)協(xié)議，終止主開發(fā)商繼續(xù)參與開發(fā)的權(quán)利。
七、合理確定土地出讓收入分成比例。主開發(fā)商按照規(guī)劃要求出資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成建設(shè)用地條件后，由政府按照規(guī)定統(tǒng)一供應(yīng)土地。土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。
土地開發(fā)成本包括實(shí)施土地成片開發(fā)所需的規(guī)劃編制費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等依法應(yīng)當(dāng)向國家繳交的稅費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)。土地開發(fā)成本由主開發(fā)商支付。
八、依法維護(hù)主開發(fā)商的合法權(quán)益。成片開發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地出讓收入，應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)協(xié)議約定及時兌現(xiàn)給主開發(fā)商，市、縣政府不得滯留、克扣，切實(shí)保護(hù)主開發(fā)商的合法權(quán)益。
市、縣政府要恪守誠信，遵守與主開發(fā)商所簽訂的土地成片開發(fā)協(xié)議，不得違約。要明確雙方在土地成片開發(fā)中的權(quán)利和義務(wù)，凡政府無力承擔(dān)或無權(quán)承諾的事項(xiàng)不得寫進(jìn)開發(fā)協(xié)議，對協(xié)議中承諾的事項(xiàng)要不折不扣地落實(shí)。
九、依法實(shí)施農(nóng)村集體土地征收，切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。市、縣政府要在編制成片開發(fā)區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體土地征收方案中，寫明被征地農(nóng)民的就業(yè)、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、居住等重要事項(xiàng)的落實(shí)措施，不符合要求的方案一律不得報(bào)、批。征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣政府組織實(shí)施。市、縣政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的征收土地方案，組織制訂和批準(zhǔn)具體的征地補(bǔ)償、安置方案。
土地征收的補(bǔ)償和安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國家的規(guī)定執(zhí)行，并采取切實(shí)有效的措施落實(shí)補(bǔ)償和安置。依照現(xiàn)行法律法規(guī)和政策規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，市、縣政府應(yīng)當(dāng)增加安置補(bǔ)助費(fèi)或者以國有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。
各市、縣政府要建立和完善被征地農(nóng)民的就業(yè)機(jī)制和社會保障制度，為被征地農(nóng)民提供穩(wěn)定的生活來源和可靠的基本生活保障。要將被征地農(nóng)民統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險(xiǎn)范圍，通過現(xiàn)行城鎮(zhèn)社會保障體系解決其基本生活保障問題；各市、縣政府要有針對性地制定適合被征地農(nóng)民特點(diǎn)的就業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，對被征地農(nóng)民進(jìn)行免費(fèi)就業(yè)培訓(xùn)，通過訂單式培訓(xùn)等多種方式幫助被征地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)就業(yè)；符合被征地農(nóng)民就業(yè)的崗位，主開發(fā)商要負(fù)責(zé)安排其就業(yè)。市、縣政府要根據(jù)便利、就近的原則，將通過土地開發(fā)整理新增加的耕地安排給被征地農(nóng)民耕作，以解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活出路問題。對土地被成片征收后無房居住的農(nóng)民，市、縣政府要通過采取統(tǒng)一安排安置房或另給農(nóng)民劃定宅基地、由農(nóng)民自建住房等多種形式，解決被征地農(nóng)民的居住問題，保證被征地后的農(nóng)民每戶有一處住房。市、縣政府要通過設(shè)立助學(xué)基金等多種途徑，解決被征地農(nóng)民的子女教育問題。
十、嚴(yán)格土地供應(yīng)管理。成片開發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)年度計(jì)劃，由市、縣政府商主開發(fā)商按照省政府下達(dá)的年度供地指標(biāo)編制，并按照規(guī)定組織實(shí)施。區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成建設(shè)用地條件的土地不得出讓。具體項(xiàng)目的土地供應(yīng)按照國家和我省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。凡屬經(jīng)營性項(xiàng)目的用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式供應(yīng)。其他性質(zhì)的項(xiàng)目用地，同一地塊的供地計(jì)劃公布后，有兩個或者兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式供應(yīng)。符合《劃撥供地目錄》的，可依照法定程序以劃撥方式供應(yīng)。
禁止違法低價供應(yīng)土地，切實(shí)保護(hù)主開發(fā)商的合法權(quán)益和保障國有土地資產(chǎn)不流失。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式供應(yīng)國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定確定標(biāo)底或者底價，競價低于標(biāo)底或底價的，不得擁有國有土地使用權(quán)；以協(xié)議出讓方式供應(yīng)國有土地使用權(quán)的，土地出讓金不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價。
各市、縣政府應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)有效的措施，認(rèn)真貫徹落實(shí)本通知的各項(xiàng)要求，并在2006年7月底前對本市、縣企業(yè)參與土地成片開發(fā)的情況進(jìn)行清查。對于本市、縣政府僅與開發(fā)商簽訂了意向性開發(fā)協(xié)議，尚未簽訂正式開發(fā)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)按照本通知要求確定主開發(fā)商并簽訂正式開發(fā)協(xié)議；對于已簽訂正式開發(fā)協(xié)議，而協(xié)議內(nèi)容與本通知要求不一致的，市、縣政府應(yīng)當(dāng)與主開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，按照本通知的要求予以修改或者補(bǔ)充完善，以切實(shí)規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的行為，確保土地成片開發(fā)項(xiàng)目有效實(shí)施。各市、縣政府要于2006年9月底前將清查土地成片開發(fā)的情況報(bào)送省國土環(huán)境資源廳，由省國土環(huán)境資源廳匯總后報(bào)省政府。
二○○六年七月十九日
