房地產(chǎn)抵押，房地不能分離
《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
由于房地產(chǎn)的不可分性，我國(guó)在處理房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)的一個(gè)重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。這一原則也同樣適用于抵押，在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，房屋的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押，只有這樣，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋和建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押
《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
由于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來(lái)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的后果，對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的抵押不作任何限制，可能出現(xiàn)規(guī)避法律，將農(nóng)村集體所有的土地直接轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的情況。為了從嚴(yán)控制農(nóng)村集體所有的土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)譃檗r(nóng)村工業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造必要的條件，本條對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押作出專(zhuān)門(mén)規(guī)定，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)不能僅以集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)抵押，但可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。法律雖然允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)隨廠房等建筑物一并抵押，但對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后土地的性質(zhì)和用途作了限制性規(guī)定。本法第二百零一條規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的用途。
土地所有權(quán)不得抵押
《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定了不得抵押的財(cái)產(chǎn)，其中，土地所有權(quán)不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
土地所有權(quán)包括國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。目前，我國(guó)法律沒(méi)有規(guī)定對(duì)國(guó)有土地所有權(quán)可以抵押。集體所有土地分為農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般不允許抵押。如果允許土地所有權(quán)抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，必然帶來(lái)土地所有權(quán)歸屬的改變，從而違反《憲法》和法律關(guān)于我國(guó)土地只能歸國(guó)家或者集體所有的規(guī)定。所以法律規(guī)定，土地所有權(quán)不得抵押。
荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，不得擅自改變土地所有權(quán)和用途
《物權(quán)法》第二百零一條規(guī)定，依照本法第一百八十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)的荒地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有或者國(guó)家所有，依法由農(nóng)民集體使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地屬于農(nóng)民集體所有。為了保護(hù)我國(guó)農(nóng)村集體土地，防止農(nóng)業(yè)用地的流失，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途不變的原則。以荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，土地的所有權(quán)不得轉(zhuǎn)移，仍歸國(guó)家所有或者集體所有，也不得擅自改變土地的原有用途。（鮑訊）
