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新華社北京５月２２日電（記者 韓墨）“咝咝冒煙的中國房地產市場正在冷卻，”《紐約時報》最近在一篇報道中這樣寫道。近兩個月以來，海外輿論與國內媒體一樣，密切注視著中國房地產市場的新動向。 部分城市房價松動、房地產投資增速下滑、銷售額下跌、新房開工量萎縮、土地交易降溫……越來越多的海外專家相信，這些現象罕見疊加，預示中國房地產市場正發(fā)生結構性變化，深度調整窗口已然打開，新常態(tài)將隨之顯現。不過，從民間到學界，關于中國房地產的諸多迷思仍在縈繞，一些根本性問題仍需澄清。 迷思一：房價跌了就好了嗎？ 國家統(tǒng)計局最新數據顯示，７０個大中城市中，新建商品住宅價格５月份環(huán)比上漲的只有４４個，為２０１２年年底以來新低。二手住宅價格環(huán)比上漲的僅為３５個，同樣創(chuàng)下新低。 此后，互聯網上呼喚房價大跌甚至暴跌的聲音不絕于耳。部分媒體也驚呼房地產泡沫即將崩潰，中國樓市危在旦夕。不少海外專家提出，這些聲音背后是民眾對高房價的擔憂和憤懣。但若房價真的暴跌，對國民福利、經濟運行和改革前途，遠非好事。 首先，房地產與其他產業(yè)上下關聯，房價暴跌意味宏觀經濟大失血。瑞穗證券亞洲公司首席經濟學家沈建光說，房地產市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。英國《金融時報》也警告說，房地產市場如過快冷卻，將引發(fā)中國經濟“硬著陸”。 其次，房價過快下行積聚金融風險。房地產的特殊性在于兼具耐用品和投資品雙重屬性。英國巴克萊銀行在５月的研究報告中指出，房市持續(xù)低迷可引發(fā)連鎖反應：部分房企資金鏈斷裂，金融機構隨即出現大的風險敞口，作為抵押品的房產和土地顯著貶值。這個向下螺旋一旦開啟，可能爆發(fā)流動性和債務雙重危機。 最后，房價暴跌不會像某些人設想的那樣釋放消費潛力，反而可能造成家庭財富縮水和消費劇烈萎縮。房市低迷引發(fā)的消費與投資雙降則會惡化企業(yè)經營環(huán)境，從而侵蝕就業(yè)，動搖民生乃至社會穩(wěn)定。 迷思二：中國經濟應“去房地產化”？ 房地產業(yè)是過去十年推動中國經濟增長的支柱性力量。但也正因為房地產業(yè)的巨大體量和輻射能力，一些學者提出，中國應通過改革轉型，擺脫房地產業(yè)對經濟運行的“綁架”，實現“去房地產化”。 對于此類觀點，不少海外專家認為，中國全面深化改革本身就蘊含房地產市場的深度調整。事實上，在市場結構性供大于求、信貸偏中性和投融資渠道逐步擴展的大背景下，中國房地產正告別高速增長通道，逐漸進入溫和、理性發(fā)展“新常態(tài)”。 摩根大通中國首席經濟學家朱海斌說，讓房地產市場趨于正?；?，行業(yè)利潤回歸正常區(qū)間，對資金有擠出效應，有利于中國經濟再平衡和推動結構性改革。 不過，這并不意味房地產業(yè)對國民經濟不再重要。巴克萊銀行在報告中說，房地產業(yè)仍是中國經濟主動力之一，對中國經濟增長直接貢獻約為１０％。如果加上建筑、金屬加工、機械化工等關聯產業(yè)，其貢獻要達到２０％。 美國卡內基國際和平基金會高級研究員黃育川說，中國目前城鎮(zhèn)化率剛超過５０％，未來二十年里可能會達到７０％，上億人要搬進城市里，大量老房需要翻新重建，這都蘊藏著巨大需求，“中國經濟長足發(fā)展離不開房地產業(yè)”。 從國際經驗看，美國、日本和香港等典型經濟體在城鎮(zhèn)化加速階段，房地產業(yè)增加值占經濟總量的比重都在１０％以上。在未來一段時期，房地產業(yè)仍會在中國經濟起到基礎性作用，當前關鍵是引導其健康、有序發(fā)展，而并非過早過快地“去房地產化”。 迷思三：政府應救市嗎？ 面對房地產市場回調態(tài)勢，市場出現兩種聲音。一種輿論認為，政府應積極介入，采取反制措施，防止房地產市場出現大崩盤。另有專家則認為，擠泡沫過程在所難免，政府應當慎用調控，更多由市場自發(fā)做出調整。 圍繞這一問題，惠譽國際評級機構在近期研究報告中說，房地產市場放緩構成中國經濟超預期下滑的最大風險，但中國政府眼下仍握有強大的政策工具應對可能的危機。 盡管如此，巴克萊銀行認為，中央政府近期仍可能放任房地產市場進一步回調，不以刺激樓市換取經濟增長。換言之，中央政府的著眼點不再是“救市”，而是“借勢”，在充分利用市場力量同時改進調控方式和切入角度，提升房地產市場健康度。 不少海外媒體注意到，與宏觀經濟調控創(chuàng)新相一致，中央政府對房地產業(yè)的調控展現出新思路：從全國“一刀切”式的行政強約束，到更強調分類調控和長效機制建設的市場化管理模式。一線城市著力“去投機”“去杠桿”，二線城市如出現庫存量大、量價齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權。 中央政府將貨幣政策、財政工具等暫時收歸“火藥庫”，既穩(wěn)定市場預期，也為應對后續(xù)變化留足空間。更重要的是，中央已作出建設不動產統(tǒng)一登記制度、個人住房信息系統(tǒng)聯網、啟動房產稅立法和試點、加強住房保障制度建設等重大布局。這些改革，對于重構房地產市場生態(tài)具有根本作用，其意義已遠超出簡單的“救市”范疇。（參與記者：劉劼、文史哲） |