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????記者獲悉，廣州市委、市政府《關(guān)于土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(jiàn)》正式出爐，提出了100條規(guī)范和創(chuàng)新土地管理的具體措施。其中規(guī)定，閑置土地經(jīng)批準(zhǔn)處置方案采取延期開(kāi)發(fā)涉及土地增值的，應(yīng)補(bǔ)交增值地價(jià)，并明確了補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將在全市統(tǒng)一的土地市場(chǎng)平臺(tái)上公開(kāi)發(fā)布信息并進(jìn)行交易。 ????此前備受關(guān)注的已出讓地塊地下空間土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)也隨之出爐。該意見(jiàn)實(shí)施前已辦理產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位等地下空間，不再計(jì)收或補(bǔ)繳土地出讓金。 ????1 ????■看點(diǎn) ????產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地要績(jī)效“打分” ????嚴(yán)防死守耕地紅線，《實(shí)施意見(jiàn)》首先在耕地保護(hù)方面“出招”：落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制；推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)；劃定永久保護(hù)的基本農(nóng)田，完成基本農(nóng)田永久保護(hù)地塊標(biāo)圖建庫(kù)、定責(zé)到戶工作；修訂完善廣州市基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)貼試行辦法。 ????編制功能片區(qū)設(shè)置方案、實(shí)施全市統(tǒng)一的年度土地供應(yīng)計(jì)劃、實(shí)施差別化的土地供應(yīng)規(guī)?？刂?、推進(jìn)低丘緩坡土地綜合開(kāi)發(fā)利用試點(diǎn)、實(shí)行城市生態(tài)用地差別化管理……《實(shí)施意見(jiàn)》還就加強(qiáng)土地規(guī)劃計(jì)劃管控提出一系列措施。 ????按照規(guī)定，廣州土地出讓將“齊步走”，執(zhí)行全市統(tǒng)一的土地供應(yīng)政策，實(shí)施全市統(tǒng)一的年度土地供應(yīng)計(jì)劃。各區(qū)縣要在全市土地市場(chǎng)統(tǒng)一信息發(fā)布平臺(tái)上組織土地出讓工作。還將由市發(fā)改委牽頭，研究制定產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地預(yù)評(píng)估和遴選制度，試行由獨(dú)立的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)新建、擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行供地前和投產(chǎn)后土地利用績(jī)效評(píng)估的機(jī)制。 ????在《實(shí)施意見(jiàn)》中，廣州敲定了土地供應(yīng)原則：優(yōu)先保障民生、公共基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地。加強(qiáng)土地資源市場(chǎng)化配置，擴(kuò)大土地有償使用和公開(kāi)出讓范圍。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地下空間及存量低效建設(shè)用地再利用。支持社會(huì)資金以土地有償使用方式投資建設(shè)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、社會(huì)公益事業(yè)。 ????值得一提的是，工業(yè)用地可結(jié)合產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿后對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和出讓合同履行情況進(jìn)行評(píng)估，再視情況有償續(xù)期或收回土地使用權(quán)。這也意味著，企業(yè)拿到工業(yè)用地后低效利用，可能將被收回。 ????2 ????■看點(diǎn) ????營(yíng)利性學(xué)校醫(yī)院用地要公開(kāi)出讓 ????《實(shí)施意見(jiàn)》還圈定劃撥供地范圍，包括明確了“非營(yíng)利”界定、“國(guó)家重點(diǎn)扶持”的范圍以及可以劃撥方式供地的保障性住房的具體范圍等。 ????廣州市國(guó)土房管局介紹，在土地公開(kāi)出讓范圍方面，目前政策僅規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，或有兩個(gè)以上意向用地者的用地須公開(kāi)出讓，《實(shí)施意見(jiàn)》則明確公開(kāi)出讓土地的范圍，包括營(yíng)利性科研設(shè)計(jì)用地和社會(huì)事業(yè)用地。 ????據(jù)了解，過(guò)往醫(yī)院、學(xué)校和養(yǎng)老院等土地，多是劃撥使用，免費(fèi)或者是收取相當(dāng)?shù)蛢r(jià)的地價(jià)，但這類(lèi)土地實(shí)際上也是帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，有專家認(rèn)為，帶有營(yíng)利性項(xiàng)目無(wú)償用地不太公平，造成公共財(cái)政的流失。 ????政府及公益類(lèi)事業(yè)單位投資建設(shè)的各類(lèi)社會(huì)保障性住房項(xiàng)目則可以劃撥方式供地。 ????《實(shí)施意見(jiàn)》還規(guī)定，保障房用地應(yīng)分散布局在城市居住區(qū)，實(shí)行獨(dú)立用地和與商品住房用地融合等多種建設(shè)方式，公租房戶型控制在60平方米以下，規(guī)劃配套完善，促進(jìn)社區(qū)居住人群多元化。推行并完善在商品住房用地配建保障性住房。 ????3 ????■看點(diǎn) ????土地前期開(kāi)發(fā)要調(diào)查歷史建筑 ????2013年，詩(shī)書(shū)路金陵臺(tái)、妙高臺(tái)歷史建筑被強(qiáng)拆以及蘿崗古墓被毀等事件備受關(guān)注?！秾?shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，土地前期開(kāi)發(fā)應(yīng)依照文物、歷史文化名城、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)等保護(hù)規(guī)定，進(jìn)行地下文物考古調(diào)查、勘探和歷史建筑調(diào)查。涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目列入市、區(qū)（縣級(jí)市）投資計(jì)劃，市級(jí)投資建設(shè)的項(xiàng)目，按規(guī)定選擇工程實(shí)施單位進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)完成后按規(guī)定分別移交市相關(guān)部門(mén)或區(qū)（縣級(jí)市）負(fù)責(zé)接管和維護(hù)。 ????廣氮地塊、南方鋼廠地塊、國(guó)際金融城等土壤污染問(wèn)題也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。《實(shí)施意見(jiàn)》提出，廣州還將加強(qiáng)儲(chǔ)備土地土壤污染狀況的調(diào)查與治理。對(duì)城市工業(yè)企業(yè)遺留（棄）場(chǎng)址改變用途的儲(chǔ)備用地，按照有關(guān)規(guī)定開(kāi)展土壤環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并由市、區(qū)（縣級(jí)市）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織對(duì)被污染的土壤環(huán)境進(jìn)行治理修復(fù)。 ????4 ????■看點(diǎn) ????開(kāi)發(fā)商囤地面臨高額增值地價(jià) ????《實(shí)施意見(jiàn)》明確了調(diào)整規(guī)劃容積率（或建筑面積）補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。以劃撥方式取得土地調(diào)整容積率的，無(wú)須調(diào)整土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)。以出讓方式取得土地的住宅、商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。 ????為了避免土地出讓后“曬太陽(yáng)博升值”的狀況出現(xiàn)，《實(shí)施意見(jiàn)》細(xì)化規(guī)定了土地交付、開(kāi)竣工標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間要求等。 ????按照規(guī)定，各類(lèi)住宅用地須在劃撥決定書(shū)確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，其他建設(shè)用地原則上自交地之日起1年內(nèi)開(kāi)工，可視項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)同步開(kāi)工建設(shè)。 ????同時(shí)，各類(lèi)住宅用地須自開(kāi)工之日起3年內(nèi)竣工；其他建設(shè)用地面積在5公頃以內(nèi)的自開(kāi)工之日起3年內(nèi)竣工，面積在5至10公頃的5年內(nèi)竣工，面積在10公頃以上的7年內(nèi)竣工。配套設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)必須在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總量完成80%前全部完成。 ????開(kāi)發(fā)商囤地將要面臨高額的增值地價(jià)?！秾?shí)施意見(jiàn)》提出閑置土地經(jīng)批準(zhǔn)處置方案采取延期開(kāi)發(fā)涉及土地增值的，應(yīng)補(bǔ)交增值地價(jià)，并明確了補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)。按照規(guī)定，由于用地單位自身原因?qū)е峦恋亻e置，經(jīng)批準(zhǔn)延期開(kāi)發(fā)涉及土地增值的，應(yīng)補(bǔ)交增值地價(jià)，增值地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)=土地出讓合同重新約定的開(kāi)工時(shí)間地塊土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)總額－原已繳交地價(jià)款。 ????5 ????■看點(diǎn) ????拆遷安置房上市需補(bǔ)繳地價(jià)可“二選一” ????《實(shí)施意見(jiàn)》提出，廣州市每年安排一定比例居住用地用于安置房建設(shè)，市住房保障辦應(yīng)將安置房建設(shè)項(xiàng)目納入全市保障性住房建設(shè)計(jì)劃。在編制土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)同步明確儲(chǔ)備項(xiàng)目的安置房用地、村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地的選址。優(yōu)先利用現(xiàn)有儲(chǔ)備地塊作為安置房用地和村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地，安置房源優(yōu)先采取就地安置或就近安置。 ????值得一提的是，《實(shí)施意見(jiàn)》明確城市拆遷安置房上市土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)和程序。以劃撥方式供地建設(shè)的拆遷安置房，被安置戶原有房屋已辦理土地有償使用手續(xù)的，由拆遷安置房用地單位按立項(xiàng)批文時(shí)點(diǎn)相應(yīng)用途土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)繳納土地出讓金；未辦理有償使用手續(xù)的，國(guó)土房管部門(mén)可在拆遷安置房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行相應(yīng)注記：“未辦土地有償使用，待安置房發(fā)生出售、交換、贈(zèng)予（不含繼承）時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金，自行選擇按房屋交易價(jià)格的1.6%或申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)用途土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的4%繳納土地出讓金”。以出讓方式供地建設(shè)的拆遷安置房，被安置戶無(wú)需補(bǔ)交土地出讓金。 ????■聚焦 ????集體用地宅基地可折算股份拿分紅 ????值得一提的是，《實(shí)施意見(jiàn)》突出城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌管理，實(shí)現(xiàn)集體與國(guó)有建設(shè)用地管理的制度銜接，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的建立。 ????《實(shí)施意見(jiàn)》提出，要深化征地補(bǔ)償安置制度改革，嚴(yán)格執(zhí)行廣州市征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和征地補(bǔ)償款預(yù)存制度，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 ????從城市建設(shè)和發(fā)展的角度考慮，《實(shí)施意見(jiàn)》提出實(shí)行差別化的宅基地審批政策，鼓勵(lì)新增宅基地審批與舊有多余宅基地的騰退相掛鉤，引導(dǎo)和鼓勵(lì)集中建設(shè)公寓式住宅。 ????廣州還將探索“宅基地的有償使用”，規(guī)定“有條件的村，經(jīng)村民會(huì)議討論決定，可以由村民委員會(huì)（或村集體經(jīng)濟(jì)組織）向申請(qǐng)建房農(nóng)民收取宅基地有償使用費(fèi)。宅基地使用費(fèi)實(shí)行?？顚Ｓ?，主要用于本村的基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”。 ????《實(shí)施意見(jiàn)》還提出建立宅基地退出和激勵(lì)機(jī)制?！秾?shí)施意見(jiàn)》提出，尚有留用地指標(biāo)的，鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織在符合規(guī)劃前提下，向國(guó)土房管部門(mén)申請(qǐng)將成片的閑置、低效宅基地用地改為村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地，原產(chǎn)權(quán)人可按宅基地基底面積折算成股份，獲得村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地的經(jīng)營(yíng)收益分成。 ????集體建設(shè)用地閑置照樣收閑置費(fèi) ????農(nóng)村集體用地改革將提速。按照《實(shí)施意見(jiàn)》，廣州將加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，規(guī)范集體土地所有權(quán)人采取公開(kāi)方式出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)。各區(qū)、縣級(jí)市要健全服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化信息溝通、政策咨詢、合同簽訂、價(jià)格評(píng)估等流轉(zhuǎn)服務(wù)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將在全市統(tǒng)一的土地市場(chǎng)平臺(tái)上公開(kāi)發(fā)布信息并進(jìn)行交易。 ????專家告訴記者，農(nóng)村集體土地禁止流轉(zhuǎn)，使集體土地與市場(chǎng)絕緣，不能把資源轉(zhuǎn)化為資本和資產(chǎn)，不能吸引高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，造成農(nóng)村低效用地非常多。廣州500平方公里的低效用地中，約70%（356.7平方公里）屬于集體建設(shè)用地。“建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地交易市場(chǎng)、提高市場(chǎng)配置土地資源的能力，是解決農(nóng)村土地利用粗放、低效的最根本的手段。” ????如何不讓集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)變成開(kāi)發(fā)商的圈地盛宴？廣州提出，流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地因用地單位自身原因閑置的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按照流轉(zhuǎn)合同收回或參照國(guó)有閑置土地處理辦法收取土地閑置費(fèi)，專項(xiàng)用于鎮(zhèn)（街道）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。 ????廣州將實(shí)行土地整治結(jié)余指標(biāo)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)政策。運(yùn)用市場(chǎng)化手段配置土地整治節(jié)余用地指標(biāo)，制定土地整治節(jié)余用地指標(biāo)的配套政策，建立節(jié)余用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。 ????地下空間已辦理產(chǎn)權(quán)登記 不用補(bǔ)地價(jià) ????去年9月，《實(shí)施意見(jiàn)》在征求意見(jiàn)時(shí)“補(bǔ)繳已售出地下物業(yè)出讓金”的相關(guān)條款引起關(guān)注，其中規(guī)定，“原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金或未明確地下建筑土地出讓金計(jì)收方式和標(biāo)準(zhǔn)的，已辦理產(chǎn)權(quán)登記的，在發(fā)生企業(yè)改制、出售、交換、贈(zèng)予（不含繼承）時(shí)由新的權(quán)屬人負(fù)責(zé)補(bǔ)交土地出讓金，或由產(chǎn)權(quán)人自行申請(qǐng)補(bǔ)繳土地出讓金”。很多市民表示，車(chē)位既已售出，產(chǎn)權(quán)證業(yè)已辦好，且稅費(fèi)交齊，地下車(chē)位土地出讓金為何還要追繳？ ????記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，市民的反饋得到了回應(yīng)，最終版的《實(shí)施意見(jiàn)》將這一規(guī)定刪除?！秾?shí)施意見(jiàn)》明確已出讓地塊的地下空間土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)。按照規(guī)定，原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金的，除依法可以劃撥外，在辦理房屋初始登記時(shí)，地下負(fù)一層按與其使用性質(zhì)相對(duì)應(yīng)的地上首層市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的50%計(jì)收土地出讓金，地下負(fù)二層及以下面積按與其使用性質(zhì)相對(duì)應(yīng)的地上首層市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的25%計(jì)收土地出讓金。“本意見(jiàn)實(shí)施前已辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不再計(jì)收或補(bǔ)繳土地出讓金?！边@也意味著，持有車(chē)位的業(yè)主不需要再被追繳土地出讓金。 ????記者觀察 ????以制度剛性挖掘土地潛力 ????向改革要紅利已經(jīng)成為我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的共識(shí)。其中，土地制度改革將是釋放改革紅利，推動(dòng)兼顧公平與效率之經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。黨的十八屆三中全會(huì)對(duì)土地管理制度改革作了系統(tǒng)部署。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出“必須堅(jiān)定不移推進(jìn)節(jié)約集約用地，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率”。 ????對(duì)于廣州而言，土地節(jié)約集約利用是一道不得不認(rèn)真面對(duì)的課題。全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議進(jìn)一步明確了“今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)”,“除生活用地外，原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地”。這是以土地節(jié)約集約利用“倒逼”經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的必然選擇。只有確立了節(jié)約集約用地的制度剛性，才能更多、更好地以經(jīng)濟(jì)手段“倒逼”資源利用方式轉(zhuǎn)變，使市場(chǎng)在土地資源配置中發(fā)揮決定性作用。 ????如何從制度上保證土地的節(jié)約集約利用？廣州以一份《關(guān)于土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(jiàn)》給出答案。這份《實(shí)施意見(jiàn)》共10部分100條（另含1條附則），覆蓋土地管理“批供用補(bǔ)查”全過(guò)程，涵蓋耕地和基本農(nóng)田保護(hù)、土地規(guī)劃計(jì)劃、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)、供后監(jiān)管、閑置土地處置、農(nóng)村土地管理、礦產(chǎn)資源管理等國(guó)土資源管理領(lǐng)域，結(jié)合國(guó)家、省、市節(jié)約集約用地的新要求提出改革措施，對(duì)土地管理實(shí)際操作事項(xiàng)予以明確和規(guī)范，其中不僅系統(tǒng)歸納了以往行之有效的政策措施，更具有很強(qiáng)的實(shí)操性和創(chuàng)新性。 ????新型城市化的用地模式要向適度投放增量與存量挖潛并重轉(zhuǎn)變，廣州在洋洋灑灑的土地節(jié)約集約利用100條中，一以貫之的是市場(chǎng)手段與行政手段的結(jié)合，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用并重，平衡企業(yè)利益和公共利益、確保個(gè)人利益，使政府在保障公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)秩序，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮更好的作用。 ????當(dāng)前，我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域的改革已進(jìn)入“深水區(qū)”，對(duì)相關(guān)制度如征地制度、集體建設(shè)用地有償使用制度等進(jìn)一步改革的要求十分迫切。 ????廣州的土地管理制度改革之路方向漸明，能否真正發(fā)揮作用、落到實(shí)處，需要執(zhí)行到位，需要不斷探索。讓我們拭目以待。?(記者 鄭佳欣) |