商住補農工·自貿區(qū)地產·溫州負地價
——全國城市地價監(jiān)測組負責人談地產熱點
新華社北京１０月２２日電（新華社記者王立彬）全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組２２日發(fā)布報告，顯示全國城市地價水平持續(xù)小幅上漲，環(huán)比同比增長率加速上升。針對報告中有關城市地價與經濟運行、自由貿易區(qū)政策與地產市場、住宅地價深跌“溫州現(xiàn)象”等問題，全國城市地價監(jiān)測組負責人、中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松接受了新華社記者專訪。
工業(yè)地價：防范“以商住補農工”惡性循環(huán)
記者：相對于住宅地價，公眾很不關心工商業(yè)地價，監(jiān)測報告堅持對工業(yè)、商服地價同工業(yè)增加值、用電量、貨運量等指標進行對照。為什么？
趙松：專業(yè)人士確實應關注商業(yè)、工業(yè)地價。在我國這幾年頻繁調控背景下，這兩者與經濟大環(huán)境相關性更甚于住宅，一旦出現(xiàn)問題，負面影響會更深遠。
監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，二季度后期，穩(wěn)增長政策措施在三季度效果初現(xiàn)。地方政府城鎮(zhèn)化不斷推進及投資訂單落實，加上新一輪基礎設施項目建設和棚戶區(qū)改造工作開始，固定資產投資逐步發(fā)酵，產能和庫存去化速度加快，工業(yè)企業(yè)開工熱情提升。
我國工業(yè)地價一直較低，雖然變動趨勢與其他地價大體一致，但變動幅度相對平緩得多，這首先與工業(yè)用地自身收益性較低的特征吻合。但其中地方政府的干預，也是很重要的一個原因。目前在多數(shù)地區(qū)，工業(yè)用地招拍掛市場中的“公示效應”遠高于“競價效應”。在缺少競爭市場中，價格當然會受影響。更何況工業(yè)用地仍然是地方“招商引資”一個重要手段。當然，監(jiān)測指標中，工業(yè)價格遠低于商、住價格的另一個原因，是它們對應空間區(qū)位不同。商、住用地多在建成區(qū)、中心區(qū)，而工業(yè)集中地帶多數(shù)在城市外圍，其土地的區(qū)位條件本身也不如商、住。
記者：工商業(yè)、住宅地價為什么可能形成惡性循環(huán)？
趙松：我們曾經做過量化研究，結論顯示，隨著征地補償標準快速上升，工業(yè)用地價格如不能實現(xiàn)順勢調整，則必將加大“以商住補農工”趨勢，形成惡性循環(huán)。一些發(fā)達地區(qū)征地補償已趨于市場化，補償水平接近甚至高于工業(yè)用地出讓價格。地方政府出于招商引資需求，傾向于進一步推升商、住用地供應價格，以平衡征地和基礎設施配套成本；商、住地價上漲又形成新一輪被征地農民對補償水平的更高期望。如此往復，不但不利于房地產調控政策，并且進一步扭曲各業(yè)用地價格形成機制。
自由貿易區(qū)：不動產市場漲勢值得長期關注
記者：上海設立自貿區(qū)以來，周邊不動產市場漲勢明顯，怎么看待這一現(xiàn)象？
趙松：區(qū)域政策利好，自貿區(qū)作為“促發(fā)展”創(chuàng)新舉措，對輻射區(qū)地價上漲產生一定影響。區(qū)域發(fā)展政策利好下，一方面根據(jù)市場投資流向習慣，新經濟增長點直接帶動區(qū)域地產估值看漲。從近期自貿區(qū)周邊不動產市場來看，價格漲勢明顯，未來必然帶動商服、住宅、工業(yè)地價上漲；另一方面，自貿區(qū)進一步開放金融服務領域，在利率市場化、資本項下可兌換、人民幣跨境使用等金融領域方面將有所突破，企業(yè)能夠通過自貿區(qū)到國際市場上融資，獲得低成本資金，轉投國內賺取利潤。房產企業(yè)融資模式在自貿區(qū)發(fā)生實質創(chuàng)新可能性增加。隨著全國多地加緊申請設立自貿區(qū)，其對房地產市場的影響仍值得長期關注。
記者：自貿區(qū)房產企業(yè)融資模式創(chuàng)新對土地供應有影響嗎？
趙松：融資暢通能夠提升房地產企業(yè)的運作能力，對大企業(yè)是“錦上添花”，對融資困難的中小房企是“雪中送炭”。但這與當前房地產調控的信貸政策導向似乎不太協(xié)調。由于這一行業(yè)的高利潤，可能進一步助推各類資本向房地產領域匯集，進而影響對實體經濟投入。至于土地供應自身，與房企融資模式創(chuàng)新并無直接關系，倒是“財大氣粗”的開發(fā)商，高價搶地勇氣和信心隨之倍增。所以自貿區(qū)一些改革，重要的是配套推進，統(tǒng)籌協(xié)調好，不然恐會與預期相左。
溫州負地價：土地價格只漲不跌神話已打破
記者：三季度城市綜合地價整體持續(xù)上升，１３個城市漲幅更是超過１０％，而溫州地價仍為－１．０６％。怎么評判溫州現(xiàn)象？
趙松：記得２００９年時，溫州住宅地價曾有過年增長超１６％的“輝煌”，之后就進入一輪“深跌”，２０１１年、２０１２年兩年的年度跌幅都超過１０％，目前其住宅地價環(huán)比、同比仍然處于“負增長”狀態(tài)，但跌幅有所收窄。
溫州地價變動，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌”神話。我們說“地價的長期規(guī)律是上漲”指的是由于經濟增長、基礎設施投入改良等，支撐地價內在價值上升，而反映在市場上的、供需直接決定的價格，既然圍繞價值波動，就能漲也能跌。
記者：這對其他地區(qū)有什么啟發(fā)？
趙松：溫州地價在短期內大幅漲跌，至少提醒我們，分析一個區(qū)域土地市場，應該關注供需驅動的價格與內因支撐的價值是否還在合理差異區(qū)間之內，異動價格是否有逃逸價值引力場的傾向。對管理者而言，應該一方面，通過基礎公共設施投入、生產生活環(huán)境培育，提高土地自身價值。另一方面，要通過疏導和理順引起價格異動的市場因素、行政因素、體制機制因素，促進市場價格理性。當然，對于上述第二方面的工作，體量及難度可能遠遠超前者。
