“空城”與“地王”并存背后
——就當(dāng)前土地市場熱點問題專訪國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人
新華社北京７月２８日電（記者 王立彬）國土資源部２８日發(fā)布中國土地市場指數(shù)（ＣＬＩ）顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存？就這些問題，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專訪。
土地市場“紅綠燈”
記者：怎么判斷上半年全國土地市場走勢？
孫英輝：２０１３年上半年，我國經(jīng)濟(jì)運行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩但主要增長指標(biāo)保持在合理區(qū)間。相應(yīng)的，土地市場呈現(xiàn)供應(yīng)增速放緩和結(jié)構(gòu)調(diào)整加速態(tài)勢。二季度ＣＬＩ中地指數(shù)回升至３０４點，仍處于綠色正常區(qū)間。主要分指數(shù)中，市場規(guī)模、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升，出讓價格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)波動。初步計算，上半年地產(chǎn)市場對于ＧＤＰ的貢獻(xiàn)率在１０％左右，拉動ＧＤＰ增長近２個百分點，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了積極作用。
但在資源基本國情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)內(nèi)涵式發(fā)展的長期效應(yīng)，才能確保宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。土地市場總體上是“綠燈”、地產(chǎn)景氣變?yōu)椤凹t燈”，既包含了宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)并適當(dāng)回升的可能性，也隱藏著房地產(chǎn)市場強(qiáng)力反彈的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
記者：地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會率先進(jìn)入“紅燈區(qū)”？
孫英輝：二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升２９．５％，同比上升１１．４％，沖高至６００點。從成分指標(biāo)看，消除價格因素后新增信貸規(guī)模、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價指數(shù)等３項指標(biāo)環(huán)比分別下滑２１．８％、８．７％和８％，但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升９１．４％、同比增長２３．８％，直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù)。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年我國ＣＰＩ同比上漲２．４％，ＰＰＩ小幅回落，同比下降１．７％，ＧＤＰ增速回落至７％平臺，但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資３６８２８億元，同比實際增長２０．３％；其中住宅投資增長２０．８％。在大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下，房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快，也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動土地市場的內(nèi)生動力，拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用未明顯改變。
“空城”與“地王”對峙背后
記者：怎么看異常交易頻發(fā)，高溢價與退地現(xiàn)象并存？
孫英輝：用媒體語言，所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”并存，拋開具體案例個別性差異不論，從市場預(yù)警來看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。
上半年，重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價齊升態(tài)勢，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應(yīng)過量”市場分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前１５家重點房企競得房地產(chǎn)用地２４６７．１８公頃，同比增加３７％；應(yīng)支付土地出讓價款１２１７億元，平均購地成本５１５６元／平方米。
記者：受行政打壓資本“回潮”了？
孫英輝：二季度市場規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng)，土地市場需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升２９．５％，同比上升１１．４％，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā)，高溢價與退地現(xiàn)象并存，表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。
“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮(zhèn)化、沒有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象。土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。
重構(gòu)新型城鎮(zhèn)化下的土地調(diào)控體系
記者：ＣＬＩ中地指數(shù)推出時正值全球金融危機(jī)，當(dāng)時您就提出行政劃撥增多有負(fù)面因素，現(xiàn)在怎么看？
孫英輝：從ＣＬＩ出讓價格指數(shù)看，經(jīng)過２００９年以來的快速上漲后開始波動趨穩(wěn)，但這是以行政手段為主調(diào)控的結(jié)果，市場機(jī)制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級。要逐步發(fā)揮市場機(jī)制作用，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展，中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速”新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。
記者：數(shù)據(jù)有沒有好苗頭？
孫英輝：我國以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑，在土地市場上已有所反應(yīng)，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長，工礦用地增速處于較低水平?？鄢康禺a(chǎn)用地“補(bǔ)倉”效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)對土地投入的高依賴性開始變化。
年初，中央將今年ＧＤＰ增長預(yù)期調(diào)低至７．５％，但仍有２０余省份確定１０％以上。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下，全國有２３個省份用地總量保持增長，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。
對地方政府“開新途、堵老路”
記者：在新的土地調(diào)控體系中，地方政府處于什么位置？
孫英輝：年初國資委調(diào)查報告顯示當(dāng)前平臺融資規(guī)模達(dá)到１３萬億元，２０１３年預(yù)計到期債務(wù)總額約３萬億元，已占地方財政收入的５０％以上。從前５個月地方財政收支來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風(fēng)險，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。
記者：地方既“天價賣地”又“低價出讓”怎么看？
孫英輝：現(xiàn)行財稅體制下，中央和地方“財權(quán)”和“事權(quán)”不盡匹配，地方缺乏建設(shè)性財政資金，要實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價出讓、短期稅收返還等形式供應(yīng)工業(yè)用地，吸引外來投資，增加就業(yè)和稅收。
“十一五”期間，工業(yè)用地出讓平均價格在２００元／平方米左右，變化幅度在４％以內(nèi)，房地產(chǎn)用地出讓均價則由工業(yè)用地的６倍上升到８．７倍以上。對此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻(xiàn)，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國有土地收益基金，同時建立強(qiáng)化風(fēng)險防范機(jī)制，減少違法違規(guī)抵押。
