新華社上海１２月３０日電(記者 葉鋒、鄧華寧、黃深鋼)在持續(xù)的調(diào)控之下，作為中國房地產(chǎn)市場“風向標”區(qū)域的長三角樓市今年已率先轉(zhuǎn)向：價格穩(wěn)中有降，告別“狂飆突進”，回歸理性。與此同時，保障房的建設(shè)和供應(yīng)也按計劃快速推進，“兩條腿走路”的格局初顯苗頭。但另一方面，土地收入銳減、市場交易僵持等因素也將對長三角樓市乃至整個區(qū)域經(jīng)濟帶來壓力。長三角能否率先告別“房地產(chǎn)依賴癥”，備受關(guān)注。
“市場軌”：從“樓市高地”到“調(diào)控重地”
長三角一度是中國樓市的高地：大型房企扎堆，炒房投資客云集，“地王”迭出，天價樓盤一個接著一個。
今年以來，長三角樓市成為調(diào)控的“重地”。記者采訪了解到，蘇浙滬均執(zhí)行了嚴格的限購政策。其招也狠，其效也顯。數(shù)據(jù)顯示，今年１至１１月，杭州市新建商品房銷售面積６２７．７５萬平方米，同比下降２３．０％，降幅較１至１０月擴大２．２個百分點。其中住宅銷售５１２．４６萬平方米，下降２３．３％，降幅較１至１０月擴大１．９個百分點。
１２月２２日，位于杭州市九堡核心板塊“德信·柏林印象”喊出“不計成本，直降５０００元每平米”的口號。去年１２月開盤以來，該樓盤價格一直在１９０００至２００００元／平方米徘徊，目前則降至“起價１３６５０元／平方米、均價１４８００元／平方米”?，F(xiàn)場銷售氣氛火熱，置業(yè)顧問只能簡短地告訴記者：“大家排號很積極?！?/p>
在長三角投資客心目中堪稱“標桿”的上海星河灣，日前也放下身段。近期，星河灣將上海的兩個項目價格下調(diào)１５％至２０％，同時對老業(yè)主進行差價補償。長三角豪宅項目首次推出大幅降價、差價補償?shù)男袨?，震動樓市?/p>
量跌價穩(wěn)、甚至量價齊跌——長三角各城市樓市近期幾乎同一態(tài)勢。上海房價已經(jīng)連續(xù)三個月環(huán)比下降，南京則已連跌五月。近期市場的成交，主要靠降價樓盤在支撐。
“如果明年上半年融資和銷售條件持續(xù)緊縮，上海房價有可能出現(xiàn)較大幅度回落?！鄙虾Ｊ姓l(fā)展研究中心新近發(fā)布的一份報告如是認為。這樣的預測，也適用于蘇浙地區(qū)不少熱點城市。
“保障軌”：從加快建設(shè)到有效供應(yīng)
２８日，一把具有象征意義的鑰匙，由上海地產(chǎn)集團負責人轉(zhuǎn)交至寶山區(qū)負責人手中?！吧虾＼凹褕@”這一能容納４．５萬名居民入住的保障房工程基本收官。２００９年，上海保障性住房基地引入“大企業(yè)對口大基地”的開發(fā)模式，首批六大基地由五家國有房企分別擔綱。上海地產(chǎn)集團承擔“馨佳園”等兩個項目。
這是上海乃至整個長三角保障房建設(shè)的一個縮影：通過近年來的加快建設(shè)，保障性住房已從紙上藍圖逐漸轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實“蛋糕”。
長三角土地資源緊張，房價相對較高，居民住房供求矛盾突出，保障房建設(shè)和供應(yīng)的任務(wù)更為繁重。但另一方面，地方政府財力和房企實力相對較好，規(guī)劃和管理水平相對較高，保障房建設(shè)不乏有利條件。
今年，中央下達給上海、江蘇、浙江三省市各類保障房開工及籌措任務(wù)分別為２６．６萬套、１８．５萬套和４５萬套。截至１１月底，三省市均順利完成開工任務(wù)，并悉數(shù)實現(xiàn)超額。
值得一提的是，長三角省市建設(shè)保障房不是一擁而上，而是結(jié)合實際，大膽創(chuàng)新。比如，上海的保障房重在構(gòu)建由廉租房、動遷安置房、公租房和經(jīng)適房組成的“四位一體”的保障體系。上海市徐匯區(qū)房管局局長陳繼剛談出自己的理解：“這一體系充分兼顧了戶籍人口和外來常住人口的住房困難，也注意建立保障房退出、流動過程中的銜接機制，更符合上海這樣特大型城市住房保障的特點?！?/p>
在江蘇，也涌現(xiàn)出南通農(nóng)民工公寓、鎮(zhèn)江環(huán)衛(wèi)新村、蘇州白領(lǐng)“優(yōu)租房”、常州“一元公寓”等新模式，受益人群不斷擴大。南京市吸引全國社?；穑常皟|元投資、無錫首個住房公積金支持的保障房項目竣工、常州吸引上市公司建保障房等，社會化多融資格局逐步形成。
長三角能否成為“降低房地產(chǎn)依賴”的先行區(qū)？
持續(xù)的調(diào)控對長三角房地產(chǎn)市場“傷筋動骨”的影響在于：地方“土地財政”盤子規(guī)模明顯縮減，房地產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟中的比重正在下降。
比如，今年前三季度，上海經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依存度已降至８％以下，大大低于２００５年１５％的水平，且全年新開工住宅中多數(shù)是保障房。而今年杭州主城區(qū)（不包括余杭、蕭山）的土地出讓金為３１６．７０８１億元，同比去年下降３６％，創(chuàng)下三年最低。同樣的情況，在江蘇不少城市、上海一些區(qū)縣中也隨處可見。
與此同時，長三角繼續(xù)執(zhí)行中央調(diào)控政策態(tài)度堅決。比如，上海日前明確，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認為，長三角熱點城市明年的繼續(xù)限購已成定局。
“調(diào)控政策目前已產(chǎn)生積極效果，不能企業(yè)一‘叫疼’就停止。調(diào)控應(yīng)維持相對穩(wěn)定和連續(xù)，但同時要防范系統(tǒng)性風險，適時進行預調(diào)微調(diào)。”浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華說，要讓市場明白，即使是在長三角，也沒有永遠賺錢的房地產(chǎn)業(yè)。
多年來，房地產(chǎn)業(yè)在長三角承擔著支柱產(chǎn)業(yè)的角色，其對長三角經(jīng)濟的持續(xù)領(lǐng)跑“功不可沒”。如今，不受調(diào)控的樓市已成為歷史。隨著樓市從“狂飆突進”到“理性回歸”，長三角的經(jīng)濟也必然伴生轉(zhuǎn)型的陣痛。
人們注意到，上海、浙江和江蘇各自確定的“十二五”經(jīng)濟增速目標分別為８％、８％和１０％。與以往相比均“遜色不少”。尤其是上海、浙江，堪稱近幾個五年規(guī)劃以來少有的“低速”。從今年情況看，三省市的經(jīng)濟增長均符合預期。
上海市主要領(lǐng)導近日提出，要痛下決心，堅定不移地推動科學發(fā)展。上海已明確提出要降低“四個依賴”，包括降低對房地產(chǎn)的依賴。專家認為，長三角有條件、也必須成為率先告別“房地產(chǎn)依賴癥”的區(qū)域。為此，應(yīng)堅定不移加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的經(jīng)濟增長點，同時在財稅、考核等制度方面率先改革創(chuàng)新。
