不能放松調(diào)控力度 抓緊制定長效機(jī)制
——發(fā)改委專家解讀“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”
新華社北京１２月１３日電（記者 江國成）近日召開的中共中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。怎樣看待當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢？房價(jià)合理回落會(huì)不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)？如何制定促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機(jī)制？記者１３日就此采訪了相關(guān)專家。
房地產(chǎn)價(jià)格回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固
國家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長王一鳴表示，２０１０年以來，針對(duì)部分城市房價(jià)過快上漲、投資投機(jī)購房過度活躍等問題，中央出臺(tái)了一系列加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，商品房價(jià)格過快上漲的勢頭得到遏制，商品房價(jià)格漲幅逐步回落。住房投資投機(jī)需求得到有效抑制。保障性住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，住房市場供給結(jié)構(gòu)有所改善。在２０１０年建設(shè)５９０萬套保障性住房的基礎(chǔ)上，２０１１年又開工建設(shè)１０００萬套保障性住房，今年開工的保障性住房占住房新開工面積總量的比例接近５０％。
“從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)取得初步成效。但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控取得的成果還是初步的，房地產(chǎn)價(jià)格合理回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固?！彼f。
他認(rèn)為部分城市房價(jià)過高的局面還沒有根本改變。房價(jià)上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價(jià)和行政問責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場價(jià)格的迅速反彈。
王一鳴說，當(dāng)前，“抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨”。目前國內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房價(jià)上漲?！胺潘烧{(diào)控力度，將引發(fā)市場預(yù)期的混亂，不僅政府的公信力將受到影響，而且也不利于鞏固已經(jīng)取得的調(diào)控成果和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>
調(diào)控力度不能放松 不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施效果逐步顯現(xiàn)，部分城市的商品房市場交易量明顯下降，社會(huì)上開始出現(xiàn)不同的聲音。有些人認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響面廣，如果不放松調(diào)控力度，將引發(fā)房地產(chǎn)投資大幅回落，進(jìn)而引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，加劇經(jīng)濟(jì)增速放緩趨勢。
對(duì)此，國家發(fā)展和改革委員會(huì)投資研究所所長張長春表示，隨著房價(jià)漲幅回落、通脹預(yù)期發(fā)生變化，預(yù)計(jì)２０１２年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩。在持續(xù)多年房地產(chǎn)投資高增長之后，投資增速的適度回落，有其內(nèi)在合理性。
王一鳴認(rèn)為，從我國情況看，無論是個(gè)人住房消費(fèi)信貸、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，還是地方政府融資平臺(tái)公司貸款，房價(jià)合理回落都不會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
他說，從個(gè)人住房消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，近兩年來，不良貸款比率都在逐步下降，２０１０年分別降至０．３７％和１．２６％。今年以來，購房的首付比例進(jìn)一步調(diào)高，也在一定程度上提高了銀行防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。從地方政府融資平臺(tái)公司貸款看，雖然過去兩年土地收益的大幅增長，使地方融資平臺(tái)公司以土地抵押獲取的貸款規(guī)模增加較多，但由此形成的地方政府債務(wù)規(guī)模總體上是可承受的。
調(diào)控有利于經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)健康發(fā)展
張長春表示，近年來，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改善人民生活做出了重要貢獻(xiàn)。１９７８年我國城市人均住宅面積僅有７．８平方米，２０１０年達(dá)到了３１平方米。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速增長和各級(jí)政府財(cái)政收入的增加。
“但要看到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在一些問題。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮極易積累泡沫，一旦泡沫破滅，就有可能造成經(jīng)濟(jì)的長期衰退，帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題。上世紀(jì)９０年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅造成了‘失去的２０年’。２００８年美國住房次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)，造成了上世紀(jì)３０年代大蕭條以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。直到今天，這場金融危機(jī)還沒有完全過去?！彼f。
他認(rèn)為，當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，既有全球經(jīng)濟(jì)減速和外部需求收縮的影響，也是我國主動(dòng)調(diào)控和市場需求變化共同作用的結(jié)果。研究表明，房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟(jì)周期的變化具有一定的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)價(jià)格和投資增速適度回落，對(duì)當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增速會(huì)形成一定的影響。但從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)格回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而更好地推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)保持更長時(shí)期、更高水平、更好質(zhì)量的發(fā)展。
抓緊制定房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制
王一鳴表示，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，必須加快研究制定符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，堅(jiān)持住房資源市場化配置為基礎(chǔ)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)和消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。
他建議我國要立足國情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場是我國房地產(chǎn)市場的主體，我國多數(shù)家庭要通過購買或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。
他認(rèn)為我國要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。要強(qiáng)化政府工作職責(zé)，落實(shí)政府保障責(zé)任，健全住房保障及供應(yīng)體系。
在加快保障性住房制度建設(shè)、健全房地產(chǎn)市場調(diào)控體系、推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè)方面，他認(rèn)為我國應(yīng)“健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購房。調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度”。
