新華社上海６月１６日電（記者 葉鋒）“在老公房蝸居了幾十年，終于有了亮堂寬敞的家！”上海徐匯區(qū)退休工人盧愛(ài)莉說(shuō)。經(jīng)過(guò)層層審核，她和老伴終于拿到了近郊“博雅苑”小區(qū)保障房的鑰匙，目前新屋已裝修完畢。更讓人欣喜的是，老兩口以不到市價(jià)一半的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了房屋七成的產(chǎn)權(quán)。
有“恒產(chǎn)”者有恒心。中低收入者能否縮小與樓市之間的“鴻溝”，找到進(jìn)入商品房市場(chǎng)的通道？近年來(lái)，上海市根據(jù)實(shí)際情況，大膽探索，將申購(gòu)者和政府以一定比例“共有產(chǎn)權(quán)”的模式引入經(jīng)濟(jì)適用房，受到中低收入市民們的廣泛歡迎。預(yù)計(jì)至今年年底，全市可供房源將達(dá)５００萬(wàn)平方米、約８萬(wàn)套。
中低收入者不僅“有房住”，還有希望“有住房”
“在這里住了一輩子，畢竟還是希望擁有一套像樣的房子??！”盧愛(ài)莉的話(huà)，說(shuō)出了很多住房困難戶(hù)的心聲。
在現(xiàn)實(shí)環(huán)境之中，住房不但提供了居住之所，還與教育等公共資源分配掛鉤，同時(shí)是資產(chǎn)保值增值的重要渠道，更寄托了縮小收入差距的期待。一套自有住房，是許多家庭最重要的財(cái)產(chǎn)，也是許多中低收入者最大的夢(mèng)想。
可是，要在高房?jī)r(jià)城市實(shí)現(xiàn)有房夢(mèng)，談何容易！目前，上海等一線(xiàn)城市的商品住房均價(jià)已在每平方米２萬(wàn)元左右，中低收入居民很難依靠收入和積蓄買(mǎi)房，由政府給予租金補(bǔ)貼也難以提高其住房支付能力。
研究住房保障的上海師范大學(xué)商學(xué)院副教授崔光燦認(rèn)為，住房保障制度不僅要解決眼前的住房問(wèn)題，也要解決長(zhǎng)期支付能力的問(wèn)題；尤其是在高房?jī)r(jià)城市，它在一定程度上還應(yīng)該起到“二次分配”的作用。
不過(guò)，“資金”和“土地”是兩座“大山”。以土地為例，上海土地開(kāi)發(fā)建設(shè)密度極大，其土地之稀缺、住宅用地供應(yīng)之緊張，均堪稱(chēng)“全國(guó)之最”。上海市住宅建設(shè)發(fā)展中心主任陳為說(shuō)，近年規(guī)劃的以保障房為主的大型居住社區(qū)，最遠(yuǎn)的寶山羅店基地距市中心３０公里，離江蘇太倉(cāng)也只剩２０分鐘車(chē)程了。
既要回應(yīng)群眾殷殷期盼，又要克服現(xiàn)實(shí)層層困難，上海等一線(xiàn)城市的住房保障工作，創(chuàng)新要求十分迫切。
２００９年底，上海在徐匯、閔行兩區(qū)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，房源銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)在每平方米４８００元－５２００元之間，有１８１９戶(hù)家庭最終簽約購(gòu)房。居民和政府按“七三開(kāi)”共有住房產(chǎn)權(quán)。
上海市房管局局長(zhǎng)劉海生介紹，申購(gòu)者通過(guò)支付購(gòu)房款取得部分產(chǎn)權(quán)，屬于“自助”行為；政府將其名下產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”部分讓渡給申購(gòu)者，屬于“幫助”行為；兩者合力幫助居民解決住房困難，逐步積累購(gòu)房能力。
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，“共有產(chǎn)權(quán)”模式實(shí)現(xiàn)了三個(gè)方面的“可持續(xù)”。一是居民住房條件改善、支付能力提高的可持續(xù)。盧愛(ài)莉和老伴把女兒、外甥女的名字也寫(xiě)在了新房產(chǎn)證上，“這樣一來(lái)，即使房?jī)r(jià)上漲，心里也安穩(wěn)許多。將來(lái)達(dá)到規(guī)定年限以后，還可以把房子出售給政府，加上積蓄去買(mǎi)條件更好的商品房”。
一項(xiàng)針對(duì)上海共有產(chǎn)權(quán)房潛在申購(gòu)對(duì)象的調(diào)查顯示，４９．７％的家庭購(gòu)房后打算“長(zhǎng)期居住”，４６．７％的家庭則計(jì)劃“以后出售、再購(gòu)大一點(diǎn)的住房”。
二是保障房資源循環(huán)利用、“保障效率”提升的可持續(xù)。上海城投置地集團(tuán)董事長(zhǎng)俞衛(wèi)中說(shuō)，在理想條件下，共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售能較快實(shí)現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)開(kāi)發(fā)，并能有３％左右的利潤(rùn)。根據(jù)規(guī)定，政府可優(yōu)先回購(gòu)保障對(duì)象意欲出售的共有產(chǎn)權(quán)房，并提供給符合條件的家庭?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房是‘半開(kāi)放’運(yùn)行，一套房可惠及多戶(hù)家庭?！贝薰鉅N說(shuō)。
其三，是保障房“宜居性”的可持續(xù)。記者在上海保障房小區(qū)“新凱家園”看到，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，外觀與普通商品房社區(qū)無(wú)異。家住上海烏魯木齊南路的退休工人王大平在這里申購(gòu)了一套４０多平方米的房屋。她說(shuō)：“畢竟是自己有產(chǎn)權(quán)的房子，裝修、維護(hù)都要費(fèi)點(diǎn)心。哪怕以后要轉(zhuǎn)手了，‘賣(mài)相’也更好一點(diǎn)?！鄙虾Ｊ蟹抗芫肿》勘Ｕ咸幪庨L(zhǎng)李東認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)共享就是責(zé)任共享，使被保障對(duì)象和政府共同承擔(dān)起保障房管理、維護(hù)任務(wù)。
牽“一房”而動(dòng)“全身”，密織“制度之網(wǎng)”
近年來(lái)，上海先后三次降低共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入門(mén)檻，人均可支配月收入限額從２３００元放寬到３３００元。越來(lái)越多的住房困難大齡結(jié)婚家庭、青年職工等群體成為受益對(duì)象。今年房源供應(yīng)將達(dá)８萬(wàn)套，共有產(chǎn)權(quán)比例也將新增“六四開(kāi)”。
與租賃型保障房相比，共有產(chǎn)權(quán)房有兩個(gè)鮮明特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)性、交易性。由于“套利空間”更大，其準(zhǔn)入審核需更加嚴(yán)密精細(xì)。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格對(duì)中低收入家庭構(gòu)成較重負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，試點(diǎn)階段，９０％以上家庭購(gòu)房需要借款，其中７５％的家庭借款額超過(guò)總價(jià)一半，因而尤需對(duì)此類(lèi)家庭提供購(gòu)房支持。
據(jù)介紹，僅上海市級(jí)層面專(zhuān)為共有產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)的文件就有近十個(gè)，涉及部門(mén)七八個(gè)。比如，為嚴(yán)把審核關(guān)，申購(gòu)家庭要經(jīng)歷兩次審核、兩次公示，時(shí)間跨度可達(dá)兩三個(gè)月。
上海專(zhuān)門(mén)成立居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)民政、房管、證券、銀行等各部門(mén)、單位之間的信息共享，實(shí)現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)者財(cái)產(chǎn)信息的全面核對(duì)。上海市民政局局長(zhǎng)馬伊里介紹，截至６月１５日，最新一批審核已出具報(bào)告３３６４戶(hù)，條件不符而中止的申請(qǐng)者有１７９６戶(hù)，自動(dòng)退出１７０戶(hù)。
再如，為支持中低收入家庭購(gòu)房，上海確定共有產(chǎn)權(quán)房公積金貸款首付比例最低兩成、貸款年限最長(zhǎng)３０年，并增加“共同借款人”和“補(bǔ)充還款人”。上海市公積金管理中心主任沈正超介紹，試點(diǎn)階段有８４１戶(hù)家庭獲得公積金貸款１．９２億元，戶(hù)均貸款金額２２．８３萬(wàn)元；下一步將與開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行等加強(qiáng)協(xié)調(diào)，為購(gòu)房家庭提供“一站式”服務(wù)。
據(jù)介紹，目前上海已初步建立以廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、動(dòng)遷安置房等“四位一體”的住房保障體系，并積極探索各類(lèi)保障房之間的銜接。比如，針對(duì)部分“達(dá)標(biāo)”人群無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的情況，上海將研究出臺(tái)“租賃型共有產(chǎn)權(quán)房”的有關(guān)政策。
