規(guī)范分割出租行為 保護(hù)合理合租行為
——專(zhuān)訪(fǎng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)姜萬(wàn)榮
新華社北京１２月２６日電(記者 杜宇)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》一亮相，便引起社會(huì)廣泛關(guān)注。為什么要出臺(tái)這部新規(guī)，是否如部分公眾擔(dān)心的那樣會(huì)增加“蟻?zhàn)濉钡戎械褪杖肴后w租房難度，如何保證執(zhí)行監(jiān)管到位……
帶著這些問(wèn)題，記者專(zhuān)訪(fǎng)了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)姜萬(wàn)榮。他表示，規(guī)范分割出租行為有其現(xiàn)實(shí)意義，合理的合租行為仍然受到保護(hù)，中低收入人群租房問(wèn)題可通過(guò)保障性租賃住房解決。
分割出租行為無(wú)法保證承租人基本居住條件，容易導(dǎo)致矛盾糾紛
問(wèn)：為什么要規(guī)范房屋分割出租行為？
答：實(shí)踐中，出租人將房屋分割出租的情況比較突出，已經(jīng)成為一個(gè)各方面反映比較強(qiáng)烈集中的問(wèn)題。我們考慮多方因素，在《辦法》中作出了規(guī)范分割出租行為的規(guī)定。
一是我國(guó)對(duì)建筑安全有明確要求和規(guī)定，比如《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，住宅的建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)滿(mǎn)足建筑設(shè)備和系統(tǒng)的功能有效、運(yùn)行安全、維修方便等基本要求。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，禁止變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。而分割出租中的出租人擅自改變房屋構(gòu)造結(jié)構(gòu)，改變水、電、氣線(xiàn)路等行為，實(shí)際上已經(jīng)違反了現(xiàn)有規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
二是分割出租行為不僅因居住密度大而無(wú)法保障承租人的基本生活條件，還因承租人過(guò)度占用公共資源侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益，容易導(dǎo)致矛盾和糾紛。
三是對(duì)已有經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和借鑒。近年來(lái)，上海、北京先后出臺(tái)規(guī)范性文件，對(duì)房屋分割出租行為進(jìn)行規(guī)定和有效規(guī)范。英國(guó)、美國(guó)及我國(guó)香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)也都通過(guò)較為成熟的法律制度對(duì)出租人分割出租的現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)定，有效保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。
合理的合租行為仍受保護(hù) 解決中低收入群體租房問(wèn)題要通過(guò)保障性租賃房
問(wèn)：部分租房者迫于經(jīng)濟(jì)壓力，不得不合租甚至群租來(lái)解決住房問(wèn)題，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為《辦法》出臺(tái)會(huì)增加他們的租房難度，您怎么看這種觀(guān)點(diǎn)？
答：對(duì)分割出租行為進(jìn)行規(guī)范，與群租或低收入人群住房租賃是兩個(gè)問(wèn)題。一是合理的合租行為仍然受到保護(hù)?！掇k法》旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對(duì)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在《辦法》規(guī)定的前提下，選擇適合自己的商品住房進(jìn)行合租。
二是中低收入人群租房問(wèn)題可通過(guò)廉租房和公共租賃房解決。目前，各地均以各種渠道拓寬廉租房和公共租賃房房源，確保租賃住房的供給穩(wěn)定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以結(jié)合自身實(shí)際情況，向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)申請(qǐng)廉租房、公共租賃房居住。
由公房租賃管理向商品房租賃管理轉(zhuǎn)變
問(wèn)：與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，新《辦法》在哪些方面作了調(diào)整？
答：應(yīng)該說(shuō)，老辦法實(shí)施十幾年，對(duì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)和規(guī)范房屋租賃行為發(fā)揮了積極的作用。但１９９５年至今，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，《合同法》《物權(quán)法》等重要法律法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，房屋租賃的市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、法制環(huán)境以及市場(chǎng)規(guī)模、管理模式都發(fā)生了很大變化，老辦法已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展要求。如有些規(guī)定還帶有公房租賃管理的色彩，這讓老辦法在實(shí)踐中的適用效果打了很多折扣。
近幾年每次“兩會(huì)”均有代表提出有關(guān)房屋租賃的建議和提案，近年歷次房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策均提到要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加強(qiáng)租賃管理。
今年以來(lái)，我們開(kāi)展了房屋租賃市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，把房屋租賃市場(chǎng)中需要在規(guī)章層面解決的新情況、新問(wèn)題，在辦法條文中予以了體現(xiàn)。新《辦法》作了不少調(diào)整，體現(xiàn)了房屋租賃管理思路的一些調(diào)整和變化。
比如體現(xiàn)了鼓勵(lì)房屋出租的精神。《辦法》第六條，將原《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建筑的、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的、違反規(guī)定改變房屋適用性質(zhì)等四種情形。
貫徹對(duì)租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護(hù)的原則。實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生出租人在房屋租賃期內(nèi)擅自提高租金的情況，既不利于承租人居住權(quán)利保障，又不利于租賃關(guān)系穩(wěn)定，《辦法》規(guī)定房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金。
另外，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)；明確對(duì)主管部門(mén)在加強(qiáng)租賃管理和提高服務(wù)水平方面的工作要求；進(jìn)一步細(xì)化房屋租賃登記備案制度。《辦法》還要求主管部門(mén)提高租賃服務(wù)水平，定期分區(qū)域公布不同類(lèi)型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等。
四項(xiàng)舉措確保監(jiān)督執(zhí)行到位
問(wèn)：《辦法》出臺(tái)以后，大家關(guān)心能否落實(shí)到位。您對(duì)下一步加強(qiáng)商品房屋租賃管理工作有何考慮？
答：《商品房屋租賃管理辦法》將于２０１１年２月１日起施行?！掇k法》出臺(tái)后，我們還將做好以下工作，將《辦法》落到實(shí)處：
一是做好《辦法》的宣傳貫徹工作。組織地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)以《辦法》的出臺(tái)為契機(jī)，通過(guò)各種方式開(kāi)展對(duì)《辦法》的學(xué)習(xí)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)《合同法》及最高人民法院有關(guān)租賃司法解釋的學(xué)習(xí)，提升全行業(yè)對(duì)房屋租賃管理的認(rèn)識(shí)與重視。
二是強(qiáng)化房屋租賃登記備案管理。大力推進(jìn)各地房屋租賃登記備案系統(tǒng)的建設(shè)，逐步推行與相關(guān)系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)共享。指導(dǎo)地方出臺(tái)《辦法》實(shí)施細(xì)則，將租賃登記備案工作落到實(shí)處。
三是加強(qiáng)對(duì)房屋租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理。明確房屋租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)租賃雙方當(dāng)事人辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的告知義務(wù)。在即將發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中，我們將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為，加強(qiáng)監(jiān)督管理，明確法律責(zé)任，進(jìn)一步維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。
四是會(huì)同相關(guān)部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推行租賃房屋的社會(huì)化管理。形成部門(mén)間信息共享和數(shù)據(jù)交換的工作機(jī)制，充分利用信息手段促進(jìn)商品房屋的管理。同時(shí)，依托街道辦事處等基層組織，充分發(fā)揮物業(yè)部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)的作用，共同做好房屋租賃管理的各項(xiàng)工作措施。
