莊慶鴻 繪
６月２８日，北京，房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)。樓盤林立，塔吊下，建筑工人們在忙碌著。以前這里沒太大名氣，可如今不少北京人都知道這個地方，知名度的攀升緣于“小產(chǎn)權(quán)”房的火爆。這里集中了多家“小產(chǎn)權(quán)”樓盤。
目前，這類住宅房價只有普通商品房的三到六成，對于為高房價所苦惱的都市人來說，其吸引力是可想而知的。然而購買這樣的住房，在少付出購房款的同時，購房者也面臨巨大風(fēng)險。
６月２５日，北京市國土資源局局長安家盛透露，北京將在全市范圍內(nèi)調(diào)查所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，部分小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)項目面臨停工停售。
６月２７日北京市國土資源局執(zhí)法大隊基層指導(dǎo)室主任趙玉虎告訴記者，此次全面調(diào)查將涉及２００３年以來建成和在建的所有在集體土地上建設(shè)的住宅項目。該方案已經(jīng)北京市政府同意，將由北京市農(nóng)委和國土資源局共同牽頭與多個部門聯(lián)合進行，調(diào)查擬從７月中旬開始。方案要求各區(qū)縣政府要采取必要措施，對違法違規(guī)建設(shè)的房地產(chǎn)項目確保做到停工停售，并制止濫發(fā)廣告等違法行為。
部分樓盤停售觀望
“小產(chǎn)權(quán)”房項目約占市場總量近二成
近兩天，記者以購房者身份致電部分小產(chǎn)權(quán)樓盤進行咨詢。延慶一個別墅項目（原鄉(xiāng)墅２號）的銷售人員告訴記者，該項目２期今年還沒開始出售，但此前８０多座別墅已經(jīng)銷售一空，均價不足３０００元。很多規(guī)模較大的樓盤近期也暫停銷售。
房山琉璃河鎮(zhèn)的一個小產(chǎn)權(quán)樓盤（綠洲晶城）的銷售人員則在２６日告訴記者，他們目前仍在銷售，今天就賣了幾套。記者問她是否知道有關(guān)可能停工停售的消息，該銷售人員說不可能停售，附近很多的樓盤都是小產(chǎn)權(quán)，還有大量的在建設(shè)。當被問到小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險時，顯然，她對于這樣的詢問已經(jīng)習(xí)以為常，流利地告訴記者該項目是為了建設(shè)新農(nóng)村，沒有任何問題。
據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)樓盤大多由村、鎮(zhèn)開發(fā)，由于省去了大量土地成本和開發(fā)稅費，價格低廉。趙玉虎介紹說，目前具體的數(shù)目政府也不完全掌握，希望通過此次調(diào)查全面摸清情況。而據(jù)一家房地產(chǎn)營銷公司市場研究中心對北京在售的樓盤調(diào)研，目前所謂的“小產(chǎn)權(quán)”項目約占市場總量的１８％，９５％分布在遠郊區(qū)縣。
政府預(yù)警難擋低價誘惑
“小產(chǎn)權(quán)”房均價為整體房產(chǎn)售價的３８％
對于購買“小產(chǎn)權(quán)”房的風(fēng)險，提醒的聲音不少。
今年３月，北京市建委曾明確提醒消費者慎重購買“小產(chǎn)權(quán)”房。６月１８日，建設(shè)部新聞發(fā)言人特別提醒城市居民，不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。
然而對于購房者來說這些提醒的警示作用似乎并不明顯。一家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站進行的有１０萬余次點擊的調(diào)查顯示，雖然有七成以上的參與者表示知道小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，但有八成以上的人表示如果價格合適，會考慮購買這類住宅。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年５月全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲６．４％，創(chuàng)下１８個月來的新高。新建商品房價格同比漲幅也創(chuàng)出了６個月來的新高，達到６．６％。其中深圳、北京等城市的新房價格漲幅超過１０％。相比北京平均萬元以上的房價，這些小產(chǎn)權(quán)項目以價格低廉吸引了諸多購房者。調(diào)查顯示，目前在售的“小產(chǎn)權(quán)”項目均價為３３４４元／平方米，為２００６年北京市房產(chǎn)整體銷售均價的３８％。
存在風(fēng)險，但畢竟可以住，相比于飛漲的房價，這成了很多人的無奈之舉。
“小產(chǎn)權(quán)”其實沒產(chǎn)權(quán)
在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房無法進行產(chǎn)權(quán)登記
“準確來說，根本沒有‘小產(chǎn)權(quán)’房的概念，因為它就沒有產(chǎn)權(quán)。”安家盛如是說。目前經(jīng)常提及的所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，主要是指農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋?！坝捎谶@樣的住房無法進行產(chǎn)權(quán)登記，也就意味著無法獲得法律規(guī)定的所有權(quán)?！北本┲型蓭熓聞?wù)所律師馬軍說。
今年４月底，馬軍去北京市通州區(qū)的一個樓盤，幫朋友咨詢購房事宜。作為熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)律師，這對馬軍來說是常事，但這一次經(jīng)歷卻與以往不同，碰上了所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房。馬軍說，首先是購房合同讓我很驚訝，合同中的出賣方居然是村委會。同時，在合同規(guī)定的時間中，只有交房時間，沒有產(chǎn)權(quán)過戶時間。馬軍認為，對于購房者來說，這存在極大的隱患，馬上建議朋友不要購買。
與普通商品住宅使用的國有土地不同，“小產(chǎn)權(quán)”房使用的是集體土地。按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地分兩類：一類是宅基地，供農(nóng)民居??；另外一類就是農(nóng)用地。宅基地有權(quán)建住宅，但必須是本集體內(nèi)的村民，外村村民、城鎮(zhèn)居民都不可以用集體土地來建宅基地。
北京惠誠律師事務(wù)所律師袁前嶺說，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、造冊、頒發(fā)證書才享有所有權(quán)。登記的部門是國家規(guī)定的房屋土地和管理部門，而這些在集體土地上建設(shè)的住宅出售給城市居民后是不可能得到登記的。
購買可能“樓財兩空”
在出租轉(zhuǎn)讓方面會遇到困難，被征用可能得不到補償
袁前峰律師認為，購買“小產(chǎn)權(quán)”房面臨極大風(fēng)險。在法律的層面，沒有辦法取得所有權(quán)證書，即使拿到的鄉(xiāng)或者村給的宅基地證書，或者說鄉(xiāng)村再給你一個什么榮譽村民的證書，這些東西在法律上被認可的可能性不大。在出租、轉(zhuǎn)讓等方面所遇到的困難也可想而知。
中國政法大學(xué)國土資源法律研究中心主任教授李顯冬教授說，沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土資源局、房管局也不會給你備案。如果有一天國家要征用土地，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費者很可能得不到補償。因為任何物權(quán)都必須是由法律來設(shè)定的，國家補償只會給集體土地原來的村民。購房者如果需要賣方補償，須去法院要求凍結(jié)當初的買房錢，然后根據(jù)法院判決獲得賠償。
對于購房者被價格所吸引，去購買這類存在明顯風(fēng)險的房屋，有學(xué)者認為，政府應(yīng)更多提供經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性用房才是治本之策。當然，加強監(jiān)管也十分必要。
并非沒有前車之鑒。２００６年６月，北京市對房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村的１４４棟違法別墅進行了處理，拆除８５棟，沒收５９棟，責(zé)令退還建設(shè)別墅區(qū)范圍內(nèi)非法占用的集體土地４．７畝，并對建設(shè)、施工單位及其負責(zé)人進行了罰款等。北京市公安機關(guān)和監(jiān)察機關(guān)還對有關(guān)責(zé)任人進行了調(diào)查處理。
已經(jīng)購買的小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？安家盛表示，對于一些形成了一定規(guī)模的項目，由于牽涉的購房市民較多，具體處理政策還要進一步研究。趙玉虎說，在完成調(diào)查工作后，將根據(jù)情況研究制定處理政策。（記者 劉曉鵬）
