新華社北京４月９日電（記者李京華）北京市第一中級(jí)人民法院引入房屋商業(yè)貸款模式，日前成功拍賣了被執(zhí)行人的３７套總價(jià)值為３８００余萬(wàn)元的高檔商品住宅房，為法院解決查封財(cái)產(chǎn)變價(jià)難的問(wèn)題提供了新思路。
北京市第一中級(jí)人民法院在執(zhí)行一起生效判決中，查封了被執(zhí)行人所開發(fā)的位于北京市大興區(qū)康莊路１０號(hào)那爾水晶城（興城嘉園）共計(jì)３７套高檔商品住宅房。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)查封房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為每平方米５１００余元，總價(jià)格為４２００萬(wàn)元。之后，北京市一中院執(zhí)行法官按照相關(guān)規(guī)定，委托拍賣機(jī)構(gòu)以評(píng)估價(jià)的８０％作為起拍價(jià)進(jìn)行拍賣。但拍賣會(huì)上，因無(wú)人參加競(jìng)買，上述房產(chǎn)全部流拍，拍賣機(jī)構(gòu)遂向北京市一中院提出對(duì)拍賣房產(chǎn)降價(jià)２０％以后再次拍賣的申請(qǐng)。
承辦案件執(zhí)行的法官認(rèn)為，簡(jiǎn)單地再次降價(jià)２０％極有可能引起拍賣房產(chǎn)的較大貶值。于是，法官分別找到拍賣機(jī)構(gòu)和雙方當(dāng)事人了解有關(guān)情況，與他們一起分析導(dǎo)致拍賣房產(chǎn)流拍的真正原因。經(jīng)調(diào)查，上述３７套商品住宅房均為２００平方米—２５０平方米的大戶型復(fù)式結(jié)構(gòu)的高檔住宅，每套住宅的價(jià)格均在百萬(wàn)元以上。
然而，根據(jù)司法解釋的有關(guān)規(guī)定，在強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣程序中，查封財(cái)產(chǎn)拍賣成交后，買受人必須依照拍賣公告或法院指定的期限內(nèi)一次性交清全部拍賣成交價(jià)款。而有意購(gòu)買上述住宅房的絕大多數(shù)是個(gè)人，這些人在短期內(nèi)無(wú)法一次性付清巨額購(gòu)房款。因此，第一次拍賣流拍的原因并非拍賣房產(chǎn)的價(jià)格過(guò)高，而是競(jìng)買人缺乏一次性交清成交價(jià)款的支付能力。
為了把問(wèn)題解決好，法院在得到拍賣機(jī)構(gòu)及雙方當(dāng)事人支持的情況下，嘗試引入銀行房屋商業(yè)貸款方式。執(zhí)行法官與銀行、拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，制定了周密的執(zhí)行方案：首先，拍賣機(jī)構(gòu)等在廣泛招商時(shí)講明，競(jìng)買人不能一次性付清成交價(jià)款的，可以向法院認(rèn)可的商業(yè)銀行辦理房屋商業(yè)貸款，經(jīng)該銀行審查放貸后，用貸款支付購(gòu)房款。
其次，對(duì)于參加競(jìng)買又不能一次性付清全款、擬通過(guò)銀行貸款購(gòu)房的人員，先由法院認(rèn)可的銀行對(duì)其進(jìn)行貸款資質(zhì)的審查，審查后認(rèn)為具備還貸能力的人員才能取得競(jìng)買資格，拍賣機(jī)構(gòu)才能收取競(jìng)買保證金并辦理有關(guān)競(jìng)買手續(xù)。再次，拍賣成交后，北京市一中院根據(jù)拍賣機(jī)構(gòu)出具的成交確認(rèn)書，解除對(duì)拍賣房產(chǎn)的查封；同時(shí)，銀行對(duì)買受人辦理借款和房屋抵押等貸款手續(xù)，將發(fā)放的房屋貸款匯入法院指定并已凍結(jié)的銀行賬戶。
最后，當(dāng)所有拍賣成交價(jià)款都進(jìn)入該指定賬戶后，北京市一中院裁定將拍賣成交的房產(chǎn)過(guò)戶至買受人名下。
由于可以采用銀行按揭貸款的形式參與競(jìng)買，拍賣會(huì)競(jìng)買人踴躍參加，最終這３７套高檔商品住宅房幾乎全部以上述方式拍賣成交，成交價(jià)款共計(jì)３８０２萬(wàn)元。
