針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策沒有松懈，而是進(jìn)一步加強(qiáng)。北京市住建委昨日發(fā)出通知，今年8月1日起簽訂土地出讓合同的商業(yè)和辦公項(xiàng)目，以及套均面積大于140平方米的大戶型住宅項(xiàng)目，將提高預(yù)售門檻。7層及以下的，需要主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理預(yù)售許可、對外銷售；8層及以上的，要完成至少規(guī)劃中一半的層數(shù)，并且不低于7層才能申請預(yù)售。
針對“豪宅”商業(yè)辦公
“挖坑能賣”變7層封頂才能賣
通知內(nèi)容顯示，對屬于經(jīng)營投資性質(zhì)的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，以及套均建筑面積大于140平方米的大戶型住宅項(xiàng)目，將根據(jù)地上規(guī)劃層數(shù)不同，提高預(yù)售門檻。
所謂住宅套均面積大于140平方米，指的是一棟樓所有房子的面積加在一起再平均，每套平均建筑面積大于140平方米。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為避免政策調(diào)整對已拿地企業(yè)造成較大沖擊，通知明確，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行此規(guī)定。此前的老項(xiàng)目仍執(zhí)行原規(guī)定。這將盡可能減少政策調(diào)整對已拿地企業(yè)的工程進(jìn)度、資金安排等方面的影響，不會對市場供應(yīng)造成影響。新規(guī)正式實(shí)施后，各區(qū)縣房管部門將按新規(guī)嚴(yán)格勘查現(xiàn)場，對未達(dá)到施工進(jìn)度要求的，將不予辦理預(yù)售許可。
本市商品房要滿足《城市房地產(chǎn)管理法》中三個(gè)條件，才能申請辦理預(yù)售許可證。
這三個(gè)條件是，一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。業(yè)內(nèi)稱，此前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)就意味著“挖坑能賣”，而現(xiàn)在轉(zhuǎn)向“封頂能賣”，開發(fā)商賣房之前，投入的資金至少要達(dá)到總投資的60%以上。
普宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)不提
將倒逼開發(fā)商建普通房
記者發(fā)現(xiàn)，和以往的房地產(chǎn)調(diào)控文件相比，這是一條非常簡短的通知，核心內(nèi)容不過3行零1個(gè)字。但這短短幾行字，卻“抓住命脈”。
今年3月底公布的“國五條”北京細(xì)則“京十九條”中提出，本市將嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，從工程投資、形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面提高商品房預(yù)售許可門檻。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，昨日頒布的通知，正是針對房地產(chǎn)調(diào)控政策“京十九條”中“提高商品房預(yù)售門檻”這一要求而提出的具體辦法。
“房地產(chǎn)市場一直存在供需不平等的問題。其中還包括普通住宅供不應(yīng)求，但大戶型的供應(yīng)量卻并未顯著減少?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說，新政調(diào)整中涉及的住宅以140平方米劃線，顯示出差別化的預(yù)售申請門檻。針對滿足“剛需”的普通商品房項(xiàng)目，將維持原標(biāo)準(zhǔn)，暫不提高預(yù)售門檻，以保證市場供應(yīng)。
業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)和辦公項(xiàng)目，以及140平方米以上大戶型住宅項(xiàng)目，提高預(yù)售門檻后，開發(fā)商再建設(shè)這類商品房時(shí)，資金情況有可能更為緊張?！盀榱司徑赓Y金鏈緊張問題，開發(fā)商有可能轉(zhuǎn)向投資建設(shè)中小套型普通住宅，使得全市的普通住宅數(shù)量上漲，從而緩解市場上的供需矛盾?！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志說，從本市近幾年的住宅成交數(shù)據(jù)中可以看出，剛需性質(zhì)的購房比例占到90%以上，這類與普通百姓最為密切的住宅此次仍執(zhí)行原有規(guī)定，樓市總體不會因此出現(xiàn)明顯波動(dòng)。
為取消預(yù)售做準(zhǔn)備？
業(yè)內(nèi)稱改革需循序漸進(jìn)
預(yù)售制度也被很多購房人認(rèn)為是“貨不對版”的原因。看著戶型圖買期房，和看著已經(jīng)蓋成的樓盤買現(xiàn)房相比，購房人所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要大得多。但對于此通知是不是為了取消預(yù)售鋪路的猜測，專家卻認(rèn)為售房制度改革，是個(gè)“急不得的事兒”。
預(yù)售制度源自1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。由于預(yù)售制度引發(fā)的延期交房、房屋質(zhì)量糾紛、房產(chǎn)證辦理出現(xiàn)糾紛情況屢見不鮮，對于取消預(yù)售制度的呼聲也日漸高漲。但陳志說，這項(xiàng)通知是完善商品房預(yù)售制度，與樓市調(diào)控關(guān)系其實(shí)并不大，更不是取消預(yù)售制度的前兆。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，適當(dāng)提高商品房預(yù)售門檻，“是完善預(yù)售制度的一項(xiàng)重要舉措”，有利于進(jìn)一步保護(hù)購房人合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“預(yù)售制度的存廢是一個(gè)復(fù)雜的問題，起碼從短期看，預(yù)售制度還不可能廢除?！标愔菊f，完善預(yù)售制度并非為了取消預(yù)售制度，“改革尚需循序漸進(jìn)”。
