公積金貸款，二套房首付比例不得低于70%，“首套房”認(rèn)定從嚴(yán)執(zhí)行，最低生活費調(diào)高一倍多……在“京十九條”落地之后，北京公積金中心昨日晚間率先表示從即日起調(diào)整信貸調(diào)控政策，并發(fā)布《關(guān)于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》（以下簡稱“通知”）。政策內(nèi)容顯示，購買二套房申請公積金貸款時，首付比例不低于70%。從今天起，本市網(wǎng)簽系統(tǒng)將完成升級重新開始工作，而公積金貸款政策也將從這個節(jié)點開始按照新政執(zhí)行。
二套房首付上漲一成
“通知”中稱，將嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房[2010]83號）的規(guī)定。從貸款首付款比例方面，第二套住房貸款首付款比例不低于70%。
此前，本市執(zhí)行的是二套房公積金貸款，首付比例60%的政策。對此，鏈家地產(chǎn)研究部張旭表示，公積金二套房的首付比例差異化上調(diào)，相當(dāng)于明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房判定標(biāo)準(zhǔn)。同時，上調(diào)二套房首付并沒有一刀切，對于合理的改善性需求給予一定的保護，仍可按60%首付執(zhí)行。從當(dāng)前的需求結(jié)構(gòu)來看，真正影響市場的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
首套房已賣二套首付六成
新政策為出售自住房，又購買自住房的改善型需求家庭開了綠燈。對于市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。
對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前北京在二手房貸款時商貸與公積金的借款人的使用比例為6：4，也就是公積金貸款的人群占40%以上，且多以改善型剛性需求人群為主。此次公積金二套房貸款政策的調(diào)整，無疑將對這部分購房人群產(chǎn)生較大影響。這類人群大多此前有過貸款記錄，如今仍按照60%繳納首付，對換房人群的影響要比直接購買二套房的人小。
記者注意到，“通知”中沒有涉及調(diào)整二套房公積金貸款利率的條款。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這意味著公積金貸款購買二套房的利率仍為1.1倍。
首套房貸款須“三無”
在“京十九條”正式發(fā)布以前，就有消息傳聞北京公積金從嚴(yán)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。只要名下有房或者有貸款記錄，都被判斷為要按照購買二套房執(zhí)行相關(guān)首付比例和貸款利率。
在“通知”中，對于利用公積金貸款購買首套房的認(rèn)定范圍進一步從嚴(yán)。通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，確定申請人“三無”才被認(rèn)定為要購買“首套自住住房”。
這就意味著，如果要想享受首套房的利率和首付比例，申請人家庭成員的名下不能有房，也不能提取過公積金，不能貸過款。如果一個家庭此前全款買房，并用名下全款購買的房屋提取過公積金，之后即使再將這套房屋出售，也因為有過公積金提取記錄，再購房時也要被認(rèn)定為二套房。
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公積金今年貸款計劃發(fā)放400億元
本報訊（記者 耿諾）北京住房公積金管理中心昨日晚間公布，2012年住房公積金歸集使用計劃執(zhí)行情況和2013年住房公積金歸集使用計劃已經(jīng)北京住房公積金管理委員會第十三次全體會議審議通過，其中2012年12月底本市已有678.30萬人建立住房公積金，今年全年計劃發(fā)放住房公積金貸款400億元。
截至2012年12月底，北京地區(qū)建立住房公積金單位93813個，職工678.30萬人。按照市統(tǒng)計局確認(rèn)口徑，住房公積金覆蓋率（即應(yīng)建盡建率）為98%以上。當(dāng)年住房公積金繳存職工增加72.70萬人，其中，統(tǒng)計局口徑以外新增52.92萬人。截至2012年12月底，當(dāng)年歸集住房公積金833.92億元，完成全年歸集740億元計劃的112.7%，提取550.50億元，凈增283.42億元。累計歸集住房公積金4471.13億元，提取2594.30億元，余額1876.83億元。
數(shù)據(jù)顯示，2012年當(dāng)年發(fā)放住房公積金貸款81659筆，金額517.19億元，完成全年發(fā)放225億元計劃的229.9%，回收金額122.44億元，凈增394.75億元。累計發(fā)放住房公積金貸款615119筆，金額2168.02億元，回收金額898.27億元，余額1269.75億元。同時，北京住房公積金累計發(fā)放政策性貼息11842筆，貼息額度36.89億元。
據(jù)了解，今年全年，本市計劃歸集住房公積金920億元，其中北京地方689.9億元，中共中央直屬機關(guān)分中心6.3億元，中央國家機關(guān)分中心195億元，北京鐵路分中心28.8億元。今年計劃提取住房公積金600億元，凈增320億元。
住房公積金貸款計劃為全年發(fā)放住房公積金貸款400億元，其中北京地方312.09億元，中共中央直屬機關(guān)分中心1.2億元，中央國家機關(guān)分中心84億元，北京鐵路分中心2.71億元。此外，今年計劃回收住房公積金貸款140億元，凈增260億元。
新聞延伸
亮點一：二套房貸款額度不再上浮
按照此前規(guī)定，北京公積金貸款額度最高為80萬元，如果《個人信用評估報告》評定為AAA等級，可以上浮30%，達到104萬元；如果評定為AA等級，可以上浮15%，貸款額度達到92萬元?！巴ㄖ敝蟹Q，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，和此前沒有變化。
但借款申請人購買第二套住房或套型建筑面積在90平方米以上的非政策性住房，貸款最高額度不再上浮。北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，在貸款額度方面，購買經(jīng)濟適用住房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。
亮點二：超平均收入3倍 過半收入需還款
為了避免高收入家庭長期占用貸款資金，借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍及以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。
“北京市職工月平均工資”這一標(biāo)準(zhǔn)，目前執(zhí)行的是2011年度職工月平均工資，即4672元。以此計算，3倍即14016元。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，單身借款申請人月收入在14016元及以上，月還款額原則上應(yīng)不低于7008元；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元及以上，月還款額原則上應(yīng)不低于14016元。北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)進行調(diào)整。
亮點三：月還貸額不低于月繳存額
“通知”中，還對借款申請人的月還款額進行了限定。北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于其住房公積金月繳存額。如果申請人已婚，其還款額應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。
對于借款申請人的月收入如何確定，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。而離退休職工則采用單位收入證明方式確定月收入。不過，購買經(jīng)適房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。
同時，如果借款申請人在借款期間出現(xiàn)收入降低、生活困難等情況，經(jīng)公積金管理中心批準(zhǔn)后可以下調(diào)月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。
亮點四：最低生活費保留款翻一倍
新政策甚至還從人均生活費方面卡緊了貸款額度。根據(jù)借款申請人的月收入確定貸款額度，借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于北京市的基本生活費標(biāo)準(zhǔn)。
在新政發(fā)布以前，要求公積金貸款額度確定時，以每月保留400元生活費為標(biāo)準(zhǔn)。而這次新政中的“基本生活費標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整為每月不低于980元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。要保留的生活費增加一倍多，意味著可以貸款的額度也會相應(yīng)降低。
亮點五：貸款購政策房需連續(xù)繳存半年
新政中規(guī)定，借款申請人原則上申請貸款前12個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，申請貸款前6個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。
北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此前本市只需要在貸款前繳存1個月即可，而此次要求連續(xù)6個月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個月的公積金后即申請貸款或通過補繳方式達到繳存要求等情況。（記者 耿諾）
