北京市3月30日發(fā)布“國五條”細(xì)則的落地政策，這份被稱為“京十九條”的政策，首次將二手房市場納入本市調(diào)控體系。4月1日，北京市地稅局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅問題的問答》，明確了5類房屋轉(zhuǎn)讓時“原值”如何計算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，個人轉(zhuǎn)讓住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%，經(jīng)濟(jì)適用房的最高扣除限額達(dá)到了房屋原值的15%。
今后，北京市個人轉(zhuǎn)讓房屋所得，將嚴(yán)格以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，按照20%稅率計算納稅。市地稅局明確：根據(jù)國家稅務(wù)總局文件規(guī)定，“合理費用”包括了對房屋的裝修費、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等相關(guān)費用。
計算得出，北京房主如果出售一套“原值”為200萬元的商品房，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，最多可扣除20萬元的裝修費。
稅務(wù)部門明確，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。
需要特別提示的是，如果“納稅人原購房為裝修房”，即合同注明房價款中含有裝修費的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復(fù)扣除裝修費用。
但是，如果賣房人提供的發(fā)票不能滿足條件，也不可以扣除裝修費用。即凡有下列情況之一的，都不得扣除裝修費用：裝修費用憑證不是有效發(fā)票；發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的；發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機(jī)構(gòu)開具，且未附所購商品清單的。
“一套房屋在出售轉(zhuǎn)讓時稅費的負(fù)擔(dān)，與房屋原來價格即‘原值’息息相關(guān)，如果中間的差價越高，繳納的稅款就會相應(yīng)增加?！必敹悓＜艺f。據(jù)了解，對于房屋“原值”的確認(rèn)，直接關(guān)系到今后二手房銷售的買賣雙方利益。
地稅部門明確，今后二手房交易者在進(jìn)行個人所得稅納稅申報時，須按規(guī)定提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證。
對于能夠提供房屋原值相應(yīng)憑證的，稅務(wù)部門審核相應(yīng)憑證后確定房屋原值。納稅人同時提供購房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值；納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的，稅務(wù)部門將通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對房屋原值進(jìn)行核實。
5類房屋的“原值”按以下規(guī)則確認(rèn)：“商品房”，購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；“自建住房”，實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費；“經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)”，原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金；“已購公有住房”，原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。
“城鎮(zhèn)拆遷安置住房”，根據(jù)相關(guān)規(guī)定分4種情況：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。
“為加強對定價過高、價格上漲過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收征管，按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預(yù)征率?！?月1日，市地稅局表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。
查詢“京十九條”發(fā)現(xiàn)，為充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，本市將根據(jù)市場情況適時提高定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率，加強預(yù)征和清算管理，加大稽查力度。
市地稅局明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計增值率實行2%至8%的幅度預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志說，以往北京的商品房項目，預(yù)計增值率實行2%至5%的幅度預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。比較上述標(biāo)準(zhǔn)，可以看出土地增值稅預(yù)征率提高了，“這必將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)形成較大壓力，因為房企的銷售額越大，預(yù)征的土地增值稅也越多，如果房屋銷售價格上漲，可能會面臨更高的土地增值稅，這或?qū)σ种品績r上漲起到一定作用?！?/p>
購買不滿5年的豪宅(非普通住房)，將對房屋收取5.5%的全額營業(yè)稅，3%的全額契稅，以及按原房主售房的差額收取20%的個人所得稅。
以海淀區(qū)北部一套房屋為例，2010年，房主以總價300萬元的價格全款購買了此房，如今再以600萬元的價格出售。減去原總價10%、即30萬元的裝修款，再減去大約10萬元的購房稅款，購房人出售這套房屋的所得，就是600萬元的總價，減去300萬元的購房款，再減去30萬元裝修款和10萬元稅款，相當(dāng)于260萬元。而其所繳納的稅款，應(yīng)該為260萬元的20%，即52萬元。
這也就意味著，如果要出售這套豪宅，全額營業(yè)稅、全額契稅、個人所得稅3項相加，交易方應(yīng)該繳納103萬元的稅款。
但這些稅款，只在針對不滿5年的非普通住宅時全額征收。鏈家地產(chǎn)分析師張旭說，針對非普通住宅按全額征稅，也體現(xiàn)出政府正在采用更嚴(yán)厲手段，通過納稅抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)型需求。
如果購房人出于改善的目的，購買一套滿5年的二手房，但房主名下仍有其他房產(chǎn)，又應(yīng)該怎么納稅呢？張旭測算，首先這套房將免除5.5%的營業(yè)稅，但契稅需要按照3%繳納，同時房主也要繳納所得的20%作為個人所得稅。
這也就意味著，如果這套房是售房人在2008年、以100萬元全款購買的普通住房，目前售價為200萬元，交易方應(yīng)該繳納的契稅就為6萬元。而個人所得稅則需要用200萬元減去20萬元裝修、繳納大約為2萬元的稅款和原購房款，再乘以20%，即15.6萬元。整套房應(yīng)繳納的款項即為21.6萬元。
如果購房人購買的是已經(jīng)滿5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的納稅額度和此前并沒有變化。張旭說，針對這類“剛需”二手房，新政前后都免去個稅，也免征營業(yè)稅，售房人只要交納1%的契稅即可。即無論房主此前用多少錢購買，只要房源仍屬于普通住宅，只需交納1%的契稅，也就是說，如果購房人在城內(nèi)買了一套售價200萬元的小房，雖然和繳納個稅的房源價值相等，但整套“剛需”房應(yīng)繳納的款項，僅為2萬元。
