內(nèi)容提要：2011年一季度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)預(yù)期、通脹因素及調(diào)控政策等綜合作用下，全國(guó)地價(jià)總體水平仍然小幅上升，但居住用地價(jià)格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢(shì)。全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2945元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5358元／平方米、4349元／平方米和638元／平方米，呈小幅上升態(tài)勢(shì)；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為2.20%、3.33%、2.44%、1.43%；同比增長(zhǎng)率分別為8.52%、10.99%、10.23%、5.50%，地價(jià)環(huán)比、同比增速放緩，居住地價(jià)環(huán)比、同比增幅均較上一季度收窄。
一、全國(guó)地價(jià)總體水平小幅上升，居住用地價(jià)格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢(shì)
2011年一季度，在“十二五”良好開(kāi)局和換屆效應(yīng)作用下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，城市化、工業(yè)化進(jìn)程持續(xù)加速，流動(dòng)性過(guò)剩及通脹壓力等因素不斷沖高土地需求。但受調(diào)控新政及春節(jié)假期的雙重影響，市場(chǎng)上流動(dòng)性回收力度加大，支撐房地產(chǎn)投機(jī)炒作的非理性預(yù)期弱化，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望氣氛，地價(jià)漲幅略有回落。其中，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2945元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5358元／平方米、4349元／平方米和638元／平方米，呈小幅上升態(tài)勢(shì)；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為2.20%、3.33%、2.44%、1.43%；同比增長(zhǎng)率分別為8.52%、10.99%、10.23%、5.50%，地價(jià)環(huán)比、同比增幅有所放緩，特別是居住地價(jià)環(huán)比、同比增幅均較上一季度明顯收窄。
從各業(yè)地價(jià)漲幅來(lái)看，金融危機(jī)以來(lái)，全國(guó)城市地價(jià)漲幅變動(dòng)較大，隨宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和調(diào)控政策而上下波動(dòng)。在刺激性宏觀調(diào)控政策下，2009年二季度以來(lái)，居住地價(jià)漲幅高于商業(yè)地價(jià)漲幅，引領(lǐng)地價(jià)總體趨勢(shì)。本季度，在經(jīng)濟(jì)由恢復(fù)性增長(zhǎng)向常態(tài)增長(zhǎng)過(guò)渡環(huán)境下，高壓房地產(chǎn)調(diào)控政策的短期效果顯現(xiàn)，居住地價(jià)增幅出現(xiàn)回落，低于商業(yè)地價(jià)增幅0.89個(gè)百分點(diǎn)（圖1）。
2007年以來(lái)全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市各季度分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率
從監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，超過(guò)半數(shù)城市的綜合地價(jià)環(huán)比增速放緩，漲幅超過(guò)5.0%的城市由上一季度的18個(gè)減少至6個(gè)；六成監(jiān)測(cè)城市居住地價(jià)環(huán)比增速有所回落，超過(guò)5.0%的城市由23個(gè)減少至9個(gè)。
二、三大區(qū)域地價(jià)增幅趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)增速上升，環(huán)渤海地區(qū)環(huán)比增速趨緩
2011年第一季度，與上個(gè)季度相比三大區(qū)域增幅趨勢(shì)變化各異，受樓市調(diào)控政策影響，環(huán)渤海地區(qū)在上一季度較高增幅的基礎(chǔ)上迅速回落；在實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇過(guò)程中，在上季度放緩的基礎(chǔ)上長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)增幅大幅上升；在對(duì)外依賴性加速弱化的背景下，珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)環(huán)比漲幅遠(yuǎn)高于全國(guó)及長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)（圖2）。
2010年三季度以來(lái)三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率（%）
三、東部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率高于全國(guó)和中西部重點(diǎn)城市平均水平，綜合地價(jià)同比仍處于高位運(yùn)行
2011年第一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市中，東部地區(qū)綜合地價(jià)平均水平最高，為5931元/平方米，明顯高于全國(guó)和中、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平。中部和西部地區(qū)綜合地價(jià)水平均低于全國(guó)和東部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，其中，中部地區(qū)綜合地價(jià)水平最低，為1971元/平方米；西部地區(qū)綜合地價(jià)水平高于中部地區(qū)，但遠(yuǎn)低于全國(guó)和東部地區(qū)，為2773元/平方米。
2011年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)水平（元/平方米）
從環(huán)比增長(zhǎng)率看，東部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率高于全國(guó)和中、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為3.41%，較上一季度上升了1.32個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率低于全國(guó)和東部、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為1.14%，較上一季度下降了1.33個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率高于中部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，低于全國(guó)和東部地區(qū)平均水平，為2.52%，較上一季度下降了2.34個(gè)百分點(diǎn)。
從同比增長(zhǎng)率看，東中西部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率仍處于高位運(yùn)行。東部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率高于全國(guó)和中部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，低于西部地區(qū)平均水平，為10.94%，較上一季度下降0.49個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率低于全國(guó)和東、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為7.55%，較上一季度下降了0.73個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率高于全國(guó)和東、中部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為12.19%，較上一季度上升了0.67個(gè)百分點(diǎn)。
2011年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率（%）
四、后期形勢(shì)分析
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，較快增長(zhǎng)的居民收入與投資渠道的瓶頸約束，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)較大壓力。從一季度末全國(guó)648個(gè)城市公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)來(lái)看，盡管多數(shù)城市調(diào)控目標(biāo)增幅較上一年度房?jī)r(jià)實(shí)際增幅有較大下降，但房?jī)r(jià)增幅調(diào)控目標(biāo)仍確定在10%左右，加之高通貨膨脹、高流動(dòng)性過(guò)剩等因素，也對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生較大壓力。
今年以來(lái)，為強(qiáng)化落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策，國(guó)辦再次下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，調(diào)控政策高壓從緊，財(cái)政、金融、土地政策密集出臺(tái)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局結(jié)果顯示，二月70個(gè)大中城市中新建住宅價(jià)格較上月下降的城市由3個(gè)增加到8個(gè)；地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示一季度全國(guó)總體地價(jià)增幅明顯收窄。這些指標(biāo)均反映出市場(chǎng)態(tài)勢(shì)正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展。
由于城鎮(zhèn)化剛性需求、民間投資領(lǐng)域過(guò)窄、全球化熱錢(qián)涌入與人民幣升值預(yù)期等因素，房地產(chǎn)調(diào)控的難度非常之大。近期，央行的再次加息也表明金融政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩采取措施。下一階段，若各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠得到有效落實(shí)和進(jìn)一步細(xì)化，保障性住房供給量能夠持續(xù)釋放，市場(chǎng)上高流動(dòng)性能夠進(jìn)一步收縮，百姓對(duì)房?jī)r(jià)逆勢(shì)反彈的憂慮可能得到初步緩解。預(yù)計(jì)隨著調(diào)控的深化，未來(lái)住房市場(chǎng)的熱度將有所緩解，從而有助于居住地價(jià)的平穩(wěn)。但是，也要注意，隨著大中城市房地產(chǎn)炒作熱度的梯度轉(zhuǎn)移，要防止中小城鎮(zhèn)的住房及土地價(jià)格的跟風(fēng)上漲。
