近日上海樓市重拾漲勢(shì)。要求從土地供應(yīng)、控制需求等方面調(diào)控房?jī)r(jià)的呼聲越來越高，專家分析，今年以來，上海推地頻率明顯加快，隱約顯現(xiàn)出加大土地調(diào)控、平抑房?jī)r(jià)的努力——
上海：土地供應(yīng)出現(xiàn)新變化
陳則明
近日，上海市房屋土地資源管理局發(fā)布今年第4、5號(hào)出讓公告，集中推出20幅國(guó)有土地使用權(quán)，其中兩幅住宅用地面積67361平方米，可形成建筑面積118693平方米。在樓市重拾漲勢(shì)的背景下，上海的土地出讓速度明顯加快。
2007年房?jī)r(jià)反彈刺激土地出讓數(shù)量和價(jià)格
2007年以來，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的反彈。中房上海價(jià)格指數(shù)1月份開始有小幅增長(zhǎng)，每月環(huán)比遞增，6月份環(huán)比漲幅已經(jīng)達(dá)到2.69%。其原因有土地出讓的因素，也有宏觀經(jīng)濟(jì)的因素：一是近期股市震蕩，資本從股市流向房市避險(xiǎn)。二是逐漸采取穩(wěn)中偏緊的貨幣政策客觀上對(duì)房?jī)r(jià)有間接推動(dòng)作用。銀根緊縮可能增加開發(fā)成本，大型開發(fā)企業(yè)壟斷優(yōu)勢(shì)更加明顯。近來加息，往往房地產(chǎn)股票價(jià)格普遍上漲，房?jī)r(jià)上升。三是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面和市場(chǎng)基本面保持不變的條件下，房地產(chǎn)投資品種具有“橫有多長(zhǎng)，豎有多高”的特點(diǎn)。上海的房?jī)r(jià)橫盤整理2年，長(zhǎng)期壓抑的價(jià)格爆發(fā)上漲的動(dòng)力可能會(huì)更大。四是全國(guó)普遍存在百?gòu)?qiáng)企業(yè)壟斷市場(chǎng)的趨向，上海也存在存量土地向大企業(yè)集中的現(xiàn)象，近期中標(biāo)土地的公司基本是上海綠地、凱德置地、東方海外、新鴻基、仁恒、保利、華潤(rùn)、金地、萬科、中海、城投和招商等大型開發(fā)企業(yè)。五是上海軌道交通通達(dá)中外環(huán)線區(qū)域，近期銷售的樓盤處于所在地區(qū)的鎮(zhèn)中心，周邊配套多數(shù)已經(jīng)起步，而且多數(shù)地塊有軌道交通線路貫穿。
房?jī)r(jià)反彈一方面刺激了土地出讓的數(shù)量和價(jià)格，另一方面土地出讓的價(jià)格推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。今年上海一改去年直到下半年才開始推地的做法，推地頻率明顯提高，4月底至今短短兩個(gè)月期間，就已經(jīng)連續(xù)5次發(fā)布土地公告，隱約顯現(xiàn)出上海加大土地供應(yīng)、平抑房?jī)r(jià)的努力。
但是，短期內(nèi)土地出讓價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)有直接示范效應(yīng)。從今年成交的地價(jià)情況看，各區(qū)域的地價(jià)都超過該區(qū)域房?jī)r(jià)的一半，也就是說開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期都是上漲。今年上海市房屋土地資源管理局公布一號(hào)土地出讓結(jié)果，確認(rèn)一號(hào)公告地王楊浦區(qū)新江灣城D1由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以12.6億元獲得。此樓面地價(jià)相當(dāng)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)，一些樓盤幾乎每平方米同時(shí)提價(jià)2000元。存量土地沒有形成批準(zhǔn)預(yù)售的供應(yīng)量之前，對(duì)降低房?jī)r(jià)的作用就不會(huì)體現(xiàn)出來。
歷年積累存量土地近一半未形成有效供應(yīng)
從1988～2005年，上海市出讓土地使用權(quán)面積共43666.37公頃，可建面積42131.96萬平方米，而1986～2005年，全市商品房建設(shè)新開工面積和竣工面積僅分別為25698.58萬平方米、22037.45萬平方米。土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)兩套數(shù)據(jù)近2億平方米差異。
存量土地不能在短期內(nèi)形成商品房供給的原因比較復(fù)雜。一是開發(fā)商“捂地”。但是，經(jīng)過2005年以來的調(diào)控，有資金和風(fēng)險(xiǎn)承受能力“捂地”的項(xiàng)目可能并不多；二是爛尾樓，但目前在人民幣升值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期利好條件下，各種基金、投資銀行、熱購(gòu)上海樓宇，開發(fā)商被“套牢”形成爛尾樓的可能性非常小；三是開發(fā)環(huán)節(jié)的延遲，一般來說，已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過約180個(gè)圖章。正常情況下這個(gè)過程要2～3年，但開發(fā)過程難免有某個(gè)環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動(dòng)拆遷的延遲，動(dòng)遷成本逐年提高，上海市為緩解動(dòng)遷矛盾控制動(dòng)遷節(jié)奏，使動(dòng)遷的周期越來越長(zhǎng)。五是土地儲(chǔ)備，把生地開發(fā)為熟地出讓的過程比較漫長(zhǎng)。六是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃，可建面積減少。
近兩年新增土地供應(yīng)量緊縮，開發(fā)商增加土地持有量
上海市土地出讓從2005年以來，顯著減少。2005年土地出讓的成交面積為385萬平方米，不足2004年的1/10。2006年土地出讓的成交面積為648萬平方米，和2004年之前的數(shù)量相比差距也非常大。
2005年房地產(chǎn)調(diào)控以來，地根緊縮。房地產(chǎn)市場(chǎng)走向不明朗，“7090”政策也使開發(fā)前景不明確，開發(fā)商基本持觀望態(tài)度。2005年11月份，上海第4號(hào)土地公告出讓的30幅土地流標(biāo)6幅，流標(biāo)率高達(dá)20%。2006年，上海房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅下滑，同時(shí)，其他城市房?jī)r(jià)和地價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。一些有實(shí)力的地產(chǎn)商也一改半年前的觀望態(tài)度，紛紛增加土地持有量。2006年2月9日市房地資源局公布了2006年第一批土地出讓結(jié)果（2005年上海國(guó)有土地出讓5號(hào)公告），38幅地塊中僅2幅流標(biāo)。
房?jī)r(jià)上漲將引起對(duì)配套商品房供應(yīng)的進(jìn)一步重視
2004年以來，上海市采用“加大土地供應(yīng)量、提高配套商品房供地比例”的政策取向，體現(xiàn)“以居住為主、以市民為主、普通商品房為主”的調(diào)控原則，提出2個(gè)“1000萬”的保障住房用地計(jì)劃。相對(duì)于深圳“捆綁式”出讓把配套房捆綁在商品房中，上海采用的方法是集中出讓配套商品房用地。2005年之前軌道交通、世博會(huì)等重點(diǎn)工程的動(dòng)遷量比較大，為了確保重點(diǎn)工程的順利實(shí)施，上海市配套房安置占了50%～70%的比例。隨著動(dòng)拆遷節(jié)奏放慢，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，上海的配套商品房有所減少。2006年配套商品房土地出讓公告為15個(gè)，2007年至今為5個(gè)。
商品房“鮑魚魚翅”的價(jià)格可以交給市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，配套商品房“大米面條”的供應(yīng)需要長(zhǎng)期穩(wěn)定保障。預(yù)計(jì)上海市房?jī)r(jià)上漲到一定程度，配套房的土地出讓仍會(huì)受到重視。
