為貫徹實施國務院《物業(yè)管理條例》，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，維護廣大業(yè)主及企業(yè)各方的合法權益，近日北京市建委和市工商局就修訂的《前期物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主臨時公約》示范文本公開向社會各界征求意見。與以往相比，新修訂的《前期物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主臨時公約》示范文本(以下簡稱合同和公約)，對開發(fā)企業(yè)依法進行公開招投標選聘物業(yè)公司及檢查監(jiān)督物業(yè)管理服務的實施情況設定了強制性條款。
由于單個業(yè)主只有成立業(yè)主大會后，才能與物業(yè)公司簽訂整個小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務合同，國務院于2003年6月8日頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》中規(guī)定：“新建物業(yè)的建設單位與依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)，應當參照示范文本簽訂書面的《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主臨時公約》”。2004年11月，市建委轉發(fā)原建設部合同和公約示范文本，并發(fā)出通知，要求開發(fā)建設單位在銷售房屋時，應將該合同和公約作為《北京市商品房買賣合同》附件與房屋買受人進行約定。但實施過程中，仍有很多問題集中于前期物業(yè)管理階段，如建設單位遺留的房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理服務項目不明確、費用構成不準確、業(yè)主擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所等，并由此引發(fā)糾紛。盡管有的糾紛不屬于物業(yè)管理的內(nèi)容，但爆發(fā)于物業(yè)管理階段。為進一步規(guī)范前期物業(yè)管理的行為，市建委和市工商局重新修訂了合同和公約。
新的《前期物業(yè)管理服務合同》分別設定了強制性條款和選擇性條款。其中強制性條款包括，開發(fā)建設單位必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務費用應用于合同約定的支出、對服務達不到合同約定標準或擅自提高收費標準的，開發(fā)建設單位有權要求物業(yè)管理公司限期整改并終止合同等內(nèi)容。同時，對于接收小區(qū)和業(yè)主入住前的管理服務、業(yè)主入住后的管理服務、物業(yè)管理服務費用收取方式等40余項內(nèi)容作出強制性規(guī)定。新的合同加大了對前期物業(yè)的管理力度。
新的《業(yè)主臨時公約》示范文本，分別設定了強制性條款和自行約定的條款。對業(yè)主使用小區(qū)共用部分的權利和義務明確規(guī)定，明確業(yè)主有占有、使用、收益和處分的權利，但不的妨礙其正常使用及其他業(yè)主和使用人的正常使用。公約還明確：裝修押金由業(yè)主交納，押金數(shù)額由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)自行商定，但裝修驗收合格完畢后物業(yè)企業(yè)須在1個月內(nèi)退還，同時，要求業(yè)主應按裝修管理服務協(xié)議的約定從事裝修活動，遵守裝修的注意事項，不得從事裝修的禁止行為。新的公約更加明確了業(yè)主使用、維護、管理小區(qū)共用部分的準則。
