土地儲備被經(jīng)濟(jì)學(xué)家形象地比喻為“土地銀行”,是因?yàn)樗哂泻豌y行類似的經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力和融資功能——海南省級“土地銀行”期待早日破土。
《海南省土地儲備整理管理辦法》已于今年9月1日正式實(shí)施,業(yè)內(nèi)人士稱之為省今年最重要土地政策之一,明確建立省級“土地銀行”則是這份文件最大的亮點(diǎn)。記者今日從省國土部門了解到,省土地銀行“破土”尚需時(shí)日。
海南省土地儲備2000年起步于???,但僅限于市縣一級儲備,現(xiàn)有14個(gè)市縣成立了儲備中心。
海南省建立省級土地儲備的構(gòu)想醞釀多時(shí)。省委、省政府去年提出要建立省、市縣兩級土地儲備庫,并要求建一個(gè)比較大的省級土地儲備庫,為海南的長遠(yuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備。
省國土資源廳廳長林詩鑾告訴記者:“建立省級土地儲備,緊扣了海南當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景?!彪S著“雙大戰(zhàn)略”的實(shí)施,大企業(yè)、大項(xiàng)目紛紛進(jìn)入海南,需要足夠的發(fā)展用地;東環(huán)鐵路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在即,需要巨量的資金投入。
作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不雄厚的政府,用省級土地儲備制度預(yù)留土地和進(jìn)行信貸融資,無疑是現(xiàn)階段解決這兩大需求的有效途徑。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),無論是政府官員還是專業(yè)人士,都認(rèn)為海南省級“土地銀行”應(yīng)盡快成立,讓其成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“助力器”。
一個(gè)調(diào)控手段:
市縣地價(jià)“戰(zhàn)國時(shí)代”有望終結(jié)
“比如三亞和陵水的沿海地塊,其資源秉性相差不大,但地價(jià)差距卻是幾十倍,這是不正常的。”省土地學(xué)會理事長王業(yè)僑認(rèn)為,長期以來,我省的土地交易流轉(zhuǎn)基本上以市縣區(qū)域?yàn)槭袌鲚椛浜驼{(diào)節(jié)范圍,因各市縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、交通條件或招商力度等存在差異,導(dǎo)致我省在土地供應(yīng)上存在區(qū)域性不平衡,土地價(jià)格差異過大。
還有一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)是,不少市縣為了吸引投資商還競相殺價(jià),大打土地價(jià)格戰(zhàn),從長遠(yuǎn)來看,這種惡性競爭沒有最后贏家,最終結(jié)果是造成海南土地貶值?!暗绻沂〗ㄆ鹗〖壨恋貎?,這種狀況會得到根本改善”,王業(yè)僑說。
市縣土地市場各自為政,省級土地儲備可以發(fā)揮“盟主”作用,推動(dòng)在省域范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的土地價(jià)格體系、統(tǒng)一的市場供需關(guān)系,這兩個(gè)“統(tǒng)一”完成后,將有助于提高全省范圍內(nèi)的低價(jià)總體水平,最大限度壟斷和增加政府土地收益,避免出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)等混亂局面。同時(shí)也可以強(qiáng)化省政府的綜合調(diào)控能力。
也有人認(rèn)為,省、市縣兩級土地儲備并存,會造成新的問題,以前由市縣獨(dú)家壟斷的土地資源,如今要與省里共享,甚至有人提出了“爭利”說,認(rèn)為省政府動(dòng)了市縣土地的“奶酪”。
“這種說法是片面的?!蓖鯓I(yè)僑說,在我省的土地儲備管理暫行辦法中,儲備土地的統(tǒng)一供應(yīng)、交易的主體還在市、縣政府。同時(shí)在省級儲備的收益中充分考慮到了市縣的利益,省級土地儲備的收益有20%-30%返還市縣,50%用于全社會受益的省重點(diǎn)項(xiàng)目投資,剩下的很小部分才用于土地儲備金積累。
為避免和市縣儲備打架,對省政府儲備的土地范圍,也予以了嚴(yán)格規(guī)定,最主要的儲備地是重大項(xiàng)目建設(shè)用地等,此外對市縣政府出讓底價(jià)明顯低于市場價(jià)的土地,省政府也可優(yōu)先收購儲備,其目的是遏制市縣間惡性壓價(jià)。
一個(gè)融資平臺:
“以地生財(cái)”不再靠賣地
據(jù)王業(yè)僑介紹,省重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施投資一直由省政府“買單”,全社會無償受益,省政府因此負(fù)債累累。據(jù)了解,我省僅用于交通設(shè)施建設(shè)的債務(wù)就高達(dá)90多億。在我省的“十一五”規(guī)劃中,有大量的道路、港口、電路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,資金需求量巨大,財(cái)政難堪重負(fù)。
為此,省主要領(lǐng)導(dǎo)曾不止一次提出,要建立省市兩級政府土地儲備庫,改革我省基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制。
王業(yè)僑說:“土地儲備是一個(gè)很好的融資平臺。”他認(rèn)為,用土地的預(yù)期受益作為政府融資信用擔(dān)保,用土地受益權(quán)質(zhì)押貸款籌集建設(shè)資金是政府最佳融資模式,這樣既能獲取資金保證建設(shè),又可避免違反國家調(diào)控政策,過度供應(yīng)土地。
省政府一位副秘書長告訴記者,用土地融資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施也是一種公平的做法,土地取之于市縣,但基礎(chǔ)設(shè)施也是用之于市縣,所以省級土地儲備就改變了以往那種省政府舉債建設(shè),市縣無償受益的模式。
王業(yè)僑還提出了這樣一個(gè)設(shè)想,根據(jù)海南“省直管市縣”的體制和“把海南當(dāng)作一個(gè)城市來建設(shè)和運(yùn)營”的思路,由省土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一測算確定全省土地期權(quán)融資模式,建立全省統(tǒng)一的,市縣可按份額享有權(quán)益的政府土地儲備庫,并統(tǒng)一與金融機(jī)構(gòu)簽訂儲備貸款協(xié)議,按照市(縣)土地儲備規(guī)模和區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要,統(tǒng)一核定貸款投入項(xiàng)目和規(guī)模。他說,這種體制可以有效控制變現(xiàn)規(guī)模、統(tǒng)籌融資使用、保證區(qū)域性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
一個(gè)建設(shè)保障:
重點(diǎn)項(xiàng)目不再因土地而“卡殼”
今后5年,是海南又快又好發(fā)展的重要階段,“十一五”期間海南省全社會固定資產(chǎn)投資將逼近600億元,要保證這些項(xiàng)目的順利實(shí)施,留足發(fā)展用地尤為關(guān)鍵。
據(jù)了解,近年來,海南省作為全國處置積壓房地產(chǎn)試點(diǎn),收回了大批閑置土地,為土地儲備整理提供了一定的存量土地。
記者在采訪中得知,目前省某些重大項(xiàng)目的土地供應(yīng)面臨比較尷尬的境地。由于沒有省級土地儲備,所有建設(shè)用地只能從市縣取得,而部分基層政府過分強(qiáng)調(diào)地方利益,在征地過程中,不乏人為抬高征地成本的事例。
王業(yè)僑認(rèn)為,省級土地儲備可化解上述問題,為重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供土地保障。他說,通過省級土地儲備可以將根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃,對重點(diǎn)基礎(chǔ)、公共設(shè)施用地和大工業(yè)項(xiàng)目的用地,提前一兩年預(yù)先征用儲備,避免突擊征地引發(fā)搶種、搶建和人為抬高地價(jià)等問題,最大限度減少土地成本,保證建設(shè)用地。
記者從國土資源廳獲悉,我省建立省級土地儲備的基本條件已成熟,根據(jù)我省當(dāng)前的建設(shè)計(jì)劃,不少市縣的存量土地,以及重點(diǎn)工程的補(bǔ)償用地都有條件立即轉(zhuǎn)為省級儲備用地。
海南省級“土地銀行”何時(shí)破土?我們拭目以待。(譚麗琳)
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土地儲備整理制度是指政府授權(quán)的土地儲備整理機(jī)構(gòu),將政府或土地管理部門通過依法收回、收購、置換、征用等方式取得的土地,統(tǒng)一納入政府土地儲備庫,根據(jù)規(guī)劃,統(tǒng)一整理開發(fā),形成建設(shè)條件后,由政府統(tǒng)一供應(yīng)的行為。
這種制度在國外被稱為“土地銀行”制度,最早始于荷蘭的阿姆斯特丹,已有200多年的歷史,美國和歐洲許多國家都建立了“土地銀行”制度,并已成了西方市場經(jīng)濟(jì)國家調(diào)控土地市場、合理配置土地資源、保障城市規(guī)劃實(shí)施的重要制度。我國香港、臺灣、澳門也實(shí)行土地儲備整理制度。
在我國內(nèi)地,已有1258個(gè)城市(鎮(zhèn))建立了土地儲備整理機(jī)構(gòu)。